甲級商廈零供應

一太料寫字樓租金續升
19/07/2019
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澳門寫字樓市場具規模的新供應量稀缺,而每年的新公司成立數量卻不斷增加。 (互聯網圖片)

政府部門未來將逐步遷出現有的私人寫字樓。(資料圖片)

第一太平戴維斯澳門昨日發布近年澳門首份針對本地寫字樓市場的研究報告。(梁啟迪攝)

第一太平戴維斯澳門董事總經理廖沛霖指,本澳近年寫字樓供應已是零,相信未來成交及租金呎價持續會上升。(梁啟迪攝)

目前橫琴公司正積極招租,不時大力引進港澳公司,但估計很長時間亦不會影響本澳的寫字樓巿場。 (資料圖片)

第一太平戴維斯澳門昨日發布近年澳門首份針對本地寫字樓市場的研究報告,2004至2018年的寫字樓實用面積成交呎價升幅達15.8倍,而今年首季整體均價每呎錄得9,479元(港幣,下同)。對比2018年的全年平均呎價10,933呎(已扣除相關因素後),跌幅13.3%。不過該行的董事總經理廖沛霖指,本澳近年甲級寫字樓供應已是零,造成需求持續,相信成交及租金呎價持續會持續穩升。 (文:梁啟迪)

第一太平戴維斯澳門通過實地走訪35幢商廈,以兩個主要商業區,即中區及皇朝區作為研究範圍。在實地走訪的6,600個辦公單位,其中政府租用的單位佔近20%、離岸公司約佔3.4%、服務式辦公室不足1%,空置率約8.1%。

廖沛霖表示,本澳寫字樓新供應量稀缺,特別是大面積辦公室更少。近十年新成立公司每年平均增加13%,解散公司每年平均6%,反映寫字樓數量供不應求。由於過去12年商業寫字樓新增供應極少,而公司需求大,當中以甲級商業寫字樓需求最高,帶動價格及租金齊升,過去15 年,寫字樓累計升15.8倍。

廖沛霖指目前以中區為例,該區租金呎價約30至35元,甲級寫字樓「友邦廣場」及「財富中心」就高達35至40元。而過去五年租金累計升幅三至五成,雖然加幅明顯,但廖沛霖表示,對比鄰埠香港中環的每呎150至180元水平,本澳租金仍叫低位,而且很多公司的寫字樓裝修投入不菲,加上寫字樓租約通常三至五年更新一次,目前加幅不會輕易令租客棄租。而且寫字樓供不應求,廖沛霖預計未來寫字樓價格及租金保持升勢。

政府遷出影響不大

廖沛霖指,雖然政府有意在新城B區及E區興建政府大樓,政府部門將逐步遷出現有的私人寫字樓,但市場將可逐步消化政府遷出後所帶來的空置,長遠對市場影響不大。

他指,新城區建設目前只有政法部門有計劃興建,其餘部門未見有計劃遷出。目前相關建設進度仍處於規劃條件圖階段,相信仍需五至十年才能正式啟用,因此遷出情況不會於未來短時間內出現;加上租用範圍相對較集中,未來若出現遷出情況,對個別商廈自身影響較大,但相信對整體市場影響不明顯。

該行的報告顯示,政府部門租用的單位約佔此次研究範圍的20%,合共超過120萬呎實用面積,其中大部分為全層租用;現時約有6個政府部門已申請於新城區興建辦公大樓;相關部門租用了本地市場合共超過22萬呎實用面積,主要集中於數幢商廈中。

廢離岸法打擊小型寫字樓

此外,廖沛霖指,現時本地市場上的空置寫字樓單位約七成為零散,實用面積相對較小的單位。與此同時,受近期廢止離岸法的影響,預期將會有一定數量的離岸公司選擇結業,從而釋出該部分的單位回到市場。該行的研究顯示,離岸公司所租用的單位大部分為面積較小的獨立單位,平均實用面積約為938 呎,因此相信會進一步加大小型單位的供應,並會減少業主的議價空間。

他補充,澳門寫字樓市場具規模的新供應量稀缺,而每年的新公司成立數量卻不斷增加。以2018年為例,有三成新公司規模較大,數量已接近1,800家,而市場上的空置單位只有數百個,相信此情況有助未來繼續降低空置率;而其餘七成註冊資本較低的小微型公司當中,相信部分對於租賃傳統寫字樓的需求較小,會更偏向租用近年興起的共享辦公室,追求更低的租金及現成服務,但同時對市場上小型單位造成壓力。

配套未完善供應量大 橫琴不影響本澳商廈巿場

目前橫琴公司正積極招租,不時大力引進港澳公司,會否令本澳的空置寫字樓更難出租?廖沛霖表示,如果橫琴能真正影響澳門市場,最少還需五至十年。

現時橫琴已批出的寫字樓面積約有1,500多萬呎,相等於兩倍有多的中環,而且還有七至八成還未批,難以想象橫琴怎能在短短五年間可跑贏中環?他笑言:「除非中國政府要求所有國企進駐,再叫北京、上海的市民搬嚟住,填滿所有寫字樓。」

再者,廖沛霖指,橫琴發展商租金開價普遍每平方米100 元至130 元人民幣,而澳門一般寫字樓每呎租金約20 多元;加上橫琴配套尚未成熟,工作、生活不便利,認為一般公司不會因為幾蚊差價而將寫字樓搬到橫琴;除非是聘有大量外僱的大企業,可能考慮到澳門外僱審批日漸趨嚴謹,將後勤部門搬到珠海橫琴等地。

他認為,短期內情況難以改變,除非橫琴基建設施準備好,所有輕軌系統打通,飲食及住宅等配套齊全,才可帶來另一番景象。

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