其實是拿不出首期…

行政長官辦公室轄下政策研究和區域發展局於1月31日公布《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》報告指出，澳門房屋問題主要源於結構與功能性分布未能滿足居民的實際需求，雖然數量上「供給大於需求」，仍無法有效回應住房需要。議員宋碧琪昨（9）日指出，澳門房屋供應兩極，「一係太大，一係太細」，大的買不起，細的住不下，而700呎至900呎單位價格則長期居高不下。地產業界人士指出，即使在同一屋苑，細單位的呎價較大單位呎價高出許多，至於有意見認為年輕人嫌棄唐樓老舊不願住，又抱怨上樓難，其實是因為唐樓銀行貸款按揭成數低，年輕人即使願意買唐樓，都拿不出首期。【本報記者梁佩茵、楊瑞盈報道】

較舊的唐樓因為樓齡較高，可按揭的年期相對較短，若想要通過按揭的壓力測試，需付的首期較多。（資料圖片）

行政長官賀一誠早前曾表示，新一輪經屋申請以T1戶型較多，經屋建設存在錯配問題。因此了解市民真正的住房需求是任何房屋政策的前提。《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》報告中指出，實用面積介於50至99.9平方米的單位空置率為5.8%，為按面積劃分的單位中空置率最低，而大於150平方米的單位空置率則高達17.2%。

另外，根據統計暨普查局日前公布的最新住宅樓價指數（2021年10月至12月），75至99.9平方米（約807至1,075呎）單位樓價指數升幅達0.4%，也是按面積劃分的單位中最高。

立法會議員宋碧琪昨日在澳門電台時事節目「澳門講場」上指出，近年面積大的單位價格有下跌趨勢，不過，需求最大的700至900呎的單位價格，尤其在人口密集的北區，樓價一直未有下跌，市民要上樓仍甚艱難。

同屋苑小單位呎價貴三成

安世地產高級分區營業董事何啟明接受本報訪問時表示，的確較多人選擇700至900呎面積單位，即兩房一廳的單位。目前澳門實用面積平均呎價為9,400元（澳門元，下同），疫情後小單位的呎價有所上升，大單位的呎價有所下降，如果以700至900呎的單位與1,500呎以上的單位在同一屋苑的話，小單位的呎價會比大單位的高很多。

他舉例氹仔的華寶花園，其中實用面積為900呎左右的兩房單位，約6,000至7,000元一呎，而1,670呎的三房單位，則為5,000多元一呎。他認為，其實並非澳門居民的需求為700至900呎的單位，而是市民普遍能承受700至900呎單位的售價，若更多市民能承受1,500呎單位的售價，當然會有更多市民選擇大單位。

唐樓按揭難年輕人卻步

單位面積價格差異反映的是樓價承受力，在昨日「澳門講場」節目中，有聽眾指現在年輕人常呻「買樓難」，是因為年輕人嫌棄唐樓，首次置業便要求「新樓」或條件較佳的樓盤，認為現時年輕人若降低要求，購買唐樓並不困難，反而不少長者行動不便，才是最需要居住「電梯樓」的一群。

何啟明則指，因為銀行按揭時會衡量借貸人的職業、收入、年齡及樓齡，新樓宇可貸款的年期較長，而較舊的唐樓因為樓齡較高，按揭年期相對較短，若想要通過按揭的壓力測試，需付的首期較多，所以不是年輕人不選擇唐樓，而是年輕人難以負擔唐樓的首期費用。

青年首置按揭成數措施推高房價

他稱，年輕人買樓的首期預算並不多，購樓時基本只期望正常、乾淨、有電梯且兩房的單位，但這樣簡單的要求都需要花費500至600萬元，尤其在2018年政府推出「合資格青年首次置業的、按揭成數」的相關規定後，800萬元以下的樓盤價格便不合理地上升。

金管局推出的「合資格青年首次置業的按揭成數」規定指出，21至44歲居民首次置業申請貸款時，購買330萬元或以下的住宅，最高按揭成數為九成；330萬至800萬元住宅最高按揭成數八成；而購買800萬元或以下的住宅樓花，最高按揭成數均為八成。

澳門銀行公會會長、立法會議員葉兆佳曾於2020年6月指出，「合資格青年首次置業的按揭成數」措施雖令澳門青年更容易置業，卻也令800萬元以下的住宅物業價格上升，反倒讓800萬元以上豪宅等級的物業價格下跌。

樓價穩定不代表買得起

本澳房地產市場以往的確曾出現炒賣等不健康的現象，宋碧琪指出，政府過去以不同「辣招」穩定樓價，但卻並不代表居民便有相應的購買力。雖然報告中提及未來公屋足以滿足需求，但短期內仍要「努力啲」，因此政府必需加快興建公屋滿足居民需求，包括經屋申請恆常化等完善制度。她又促請政府盡快公布夾屋申請條件和定價，掌握社會對夾屋認受性，相信可更好預估未來夾屋數量。她亦希望大眾理性看待樓價，樓價有太大波幅的下跌，在經濟角度來看並不是好現象，部分市民有可能會變負資產。針對年輕人建議可推出「先租後買」的青年公寓。

宋碧琪認為，本澳大面積單位空置率高，是由於居民對兩房一廳單位剛性需求較大。（資料圖片）

街總房屋關注組召集人梁桂萍（左）、議員宋碧琪（右）。（梁佩茵攝）

安世地產高級分區營業董事何啟明（資料圖片）