樓市真正轉勢將至

香港金管局日前終於出手承接港元沽盤， 分四次買入100億港元，昨日再買入超過35億港元的沽盤，從上周四至今，香港金管局已累計買入逾132億港元，港元拆借利率續全線上升，這舉動明正言名順地向巿場表示，利率正常化正式啟動，對於加息節奏與香港一致的澳門來說，真正的加息亦不再是遙不可及的事了。美國先後加息六次，澳門元現時實行與港元掛鈎的聯繫匯率制度，港息總有一天要跟隨美息上調，澳門息口亦將一樣。這個過程開始愈遲，未來息口要追加的速度及幅度就可能更大，而引發的震盪亦會非同小可，故港澳遲遲未能展開加息進程並非好事一樁。

事實上，香港金管局今次買入港元沽盤後銀行同業拆息上升幅度不大。然而，港美之間息差已達一厘半，加上美國今年內將會至少再加息兩次，即意味著息差將繼續擴大，將有更多資金轉作美元套息，港元將進一步走弱，金管局要不斷買入港元，使銀行結餘不斷縮減，沒多久加息就會變成事實。

除了套息活動外，短期內地緣政治風險及資產市場包括股市不振都可以加劇香港資金流出的情況。事實上，環球股市近幾周表現不但大幅波動，亦出現成交縮減情況； 再加上歐美與俄羅斯之間在多個問題上針鋒相對，資金避險意欲更高，改投避險貨幣或回流發達國家情況將愈加明顯。要知道資金相當部分是在尋找投資機會，一旦投資氣氛轉壞，他們便會尋找新的地區投資或避風，也不會再接受港美利率差距，到時利率便可能會比預期中上升更快更多，而首當其衝的將是近年升幅大漲的樓市。

現時本澳800 萬元或過千萬元的住宅單位亦有不少，過千萬元的單位即使付五成首期仍需負擔500 萬元供款，假設利率升一厘的話，25年按揭供款每月便會增加2,000至3,000元； 要是全數跟隨美國加息一厘半，每月供款更會增加至4,000元。假若首期是加按原本的住宅單位所得，額外利息負擔便可能再增1,000 至2,000 千元。目前巿場觀望美國如果在6月份再加息，港美息差將再度擴闊，可能引發香港資金加快流走，屆時銀行可能有上調最優惠利率的壓力，將打搫樓市承接力。