深圳試水現樓銷售

衝擊房企多於樓價
26/10/2018
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衝擊房企多於樓價
衝擊房企多於樓價

現樓銷售「現看現買」有益於減少買家上當受騙的情況。

若推行現售制,資金回籠周期延長,房企壓力或更大。

上個月廣東省傳出「研究取消預售制」的消息,而這個月作為深圳首個試點現樓銷售項目的「深圳龍華金茂府」樓盤亦頻上頭條。一時間,樓花變現樓或改變樓價走勢,甚至引發樓市「變天」的猜測沸沸揚揚。事實上,銷售方式的改變對於房企的影響較大於樓價,在業內人士看來,會顛覆當前房企的開發模式,如實施或成中小房企滅頂災。 (文:胡夢然 圖:互聯網圖片)

伴隨著行業內關於預售制度存廢的激烈討論,深圳首個現售商品房試點項目「龍華金茂府」也即將入市,項目預計年底開展示中心,而開盤時間定在2019年上半年。

內地的商品房預售(樓花)借鑑於香港,並在1994年開始實施,預售執行的20多年裡,讓開發商更快回流資金、解決了內地住宅短缺的問題。但現實操作中,預售也直接或間接引發了開發商門檻低、捂盤惜售及哄抬樓價等問題。甚至一批預售的樓盤質量不佳、爛尾,造成糾紛。「如果樓花變現樓,買家現買現賣,就能避免出現爛尾等問題。」一名房企負責人認為,從買家角度看,現樓銷售的確有益於減少買家上當受騙的情況。

業內:不會引發樓價劇烈動盪

至於取消預售會不會引發樓價暴漲或暴跌,業內普遍認為不會,一是現在的樓市已經進入了存量時代,新盤供應愈來愈少,而二手樓交易愈來愈頻繁,取消預售制難改目前的樓市格局;二是取消預售制或會抑制房企買地的熱情,但難以顯現的樓價上。在2016年至2018年,南京部分樓盤曾推行過現房銷售,但從結果來看,對樓價的影響不是很明顯。

現售是長期趨

業內指出,取消預售屬於改變樓市整個規則,將會顛覆一直以來沿用至今的房地產開發模式,結果是開發各個環節都要從新安排與測算。例如:自有資金量會要求成倍增加,財務成本會大幅提升,銷售時間的鋪排要全面調整等。現售制的建設周期一般都在兩年左右,而預售制下資金回籠周期可以壓縮至一年甚至更短,若推行現售制,資金回籠周期則會延長至較建設周期更長的時段,房企壓力增大。這對於融資管道較多的行業龍頭尚有迴旋餘地,但對於中小型房企而言,無疑是一個難關。

目前深圳仍實施預售制,而推出「深圳龍華金茂」案的建商中國金茂指出,預售制度改革試點是逐步落地的、漸進的方式,如果一刀切,勢必帶來行業的劇烈震盪。業內普遍認為,現售雖然短期內很難實施,但長期來看是一個趨勢。

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