今年409家房企破產

內地今年已經有409 家房企宣告破產。圖為部分破產房企數據。 （互聯網圖片）

重慶市前市長黃奇帆曾在公開演講中預判「今後十幾年，中國房價會趨於平穩，中國房地產開發企業數量會減少三分二」，這一預判可能正被印證。今年5月以來，監管部門密集發布政策，房地產信託、境外發債和銀行貸款等融資管道逐步收緊，房地產企業，特別是中小型房企，不僅面臨融資難，還有極高的融資成本。而樓市即將過去的「金九銀十」熱銷行情也沒有出現，讓房企無法回籠資金。在這種情況下，內地今年已經有409家房企宣告破產。

在人民法院公告網站，以「房地產」為關鍵字，對破產文書公告類型進行檢索發現，截止昨日，今年共計409家房企宣告破產。從長達28頁的破產文書名單中可見，廣東地區房地產公司破產文書最多，共計64份，佔比達15.65%，其次是浙江和江蘇，分別40份和37份。最新的一份為29日發布的《廣州市駿業房地產有限公司破產文書》。宣布破產的房企，大部分為集中在三、四線城市的中小型房企。《經濟參考報》早前曾報道，負債過高、資金鏈斷裂是這些房企破產的主要原因。

房企「馬太效應」將加劇

房企破產的消息昨日受到大眾關注，並一度登上微博熱搜榜。《經濟參考報》引述業內人士認為，房企破產數量被關注，顯示出市場對房地產企業資金鏈的擔憂。報道引述興業證券一位市場部人士表示，當前房地產商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業，加劇房企「馬太效應」（強者愈強）。該人士認為，中小房地產企業的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置、兼併重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。

房地產調控次數刷新歷史

在「房子是用來住的、不是用來炒的」政策定位下，今年房地產調控政策頻頻出台。據中原地產研究中心統計資料顯示，9月單月全國房地產調控政策發布次數高達48次，前九個月，各地合計出台房地產調控政策達到415次，意味著平均每個工作日有兩次以上的房地產調控，刷新歷史紀錄。

本月12日，北京銀保監局發布通知強調稱，嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域。同日，有媒體報道稱，某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款佔比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

而此前5月，銀保監會下發文件，要求嚴格規範房地產信託業務，不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；7月，國家發展和改革委員會又下發通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

與之相隨的是，銀行、信託等金融機構近期頻頻因違規讓資金流入樓市，被開出大額罰單。據《中國證券報》報道，據不完全統計，今年前三季度，「涉房」罰單已超過120 張，罰款金額逾億元。

發債堪比借高利貸

而隨著房地產融資收緊，融資成本也在持續上漲。房地產資訊綜合服務商「克而瑞」公布的資料顯示，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升0.67個百分點。其中，境外發債的成本提升至8%，較2018年全年上升1.17個百分點。據《21世紀經濟報道》指出，進入2019年後，多家企業迎來償債高峰期，即使成本走高，企業也不惜代價進行發債。發債利率不斷攀升，10%已不再是「天花板」。根據報道，據不完全統計，今年至少有三隻債券的發債利率已經達到或超過15%。

規模房企四季度降價或成趨勢

融資受限，債務普遍密集到期，房企將加快銷售回款當成最後的「救命稻草」。「金九銀十」期間，房企紛紛降價或打折促銷，使得新建商品住宅銷售價格漲幅收窄。10月21日，國家統計局發布9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，新建住宅和二手房價格上漲城市數量持續減少。不過，據《中國證券報》報道，不少規模房企前三季度銷售進度不及預期，不少房企完成率不足60%。業內人士預計，規模房企四季度降價或成趨勢。