一線城市二手房成交同比增17%

克而瑞地產最新報告指出，2025年第一季中國房地產市場出現止跌企穩跡象，特別是北京、上海、深圳與杭州的二手房市場明顯回暖，成交量按年增長17%，價格則整體持穩。高端改善型與豪宅需求回暖，剛需價格止跌，作為新房市場的「晴雨表」，二手房的回暖正加速整體市場預期修復，對穩定新房市場發揮關鍵作用。

克而瑞指出，京滬深杭四城一季度一手與二手住宅成交量均錄得按年增長，當中除深圳外，其他城市的二手房成交增幅均高於新房。其中，上海與杭州二手成交同比增幅接近五成，北京亦錄得明顯增長；深圳則受惠於新房供應爆發以及去年基數較低，帶動新房成交大增83%。此外，在「認房不認貸」等政策推動下，二手房對市場反應速度更快，帶看量領先新房認購回升約兩周。

具體而言，以深圳為例，寶安區二手房議價空間從2024年第四季的8%收窄至2025年第一季的5%，此後三個月內同區域新房即啟動漲價。由此可見，二手房價格止跌有助提振市場信心，進一步影響新房價格走勢。克而瑞分析認為，透過研究不同城市二手房成交結構與掛牌變化，可判斷剛需與改善型客戶是否已陸續回流市場。

京滬深航二手掛牌量維持高位

在供應面，京滬深杭二手房掛牌量持續維持高位，但整體增速已有所放緩。2025年一季度，四城新增掛牌量呈逐月增加態勢，但4月前20日則略見回落。同比來看，北京與上海分別增長16%與55%，而深圳與杭州則下降11%與19%。從中可觀察到業主對後市預期已有差異化調整，部分城市進入理性掛牌階段。

值得注意的是，千萬元級豪宅市場出現掛牌活躍化趨勢。北京、上海與杭州高總價住宅（800萬元以上）掛牌佔比穩中有升，顯示豪宅業主的售出意願正在增強。2025年4月以來，上海與杭州高端掛牌比重達全年高點，反映改善型換屋與高資產人群置產行為有所提前布局。不過深圳則呈現相反走勢，800萬元以上總價段掛牌佔比下滑，顯示高端業主傾向觀望。

從掛牌房源的面積分布來看，北京、上海與杭州160平方米以上的大面積豪宅雖佔比仍低於10%，但整體趨勢穩中有升，唯獨深圳該類房源掛牌出現明顯回落。克而瑞認為，豪宅市場掛牌上升反映三方面變化：一是高位獲利套現意願增強，尤其是在經濟放緩與房地產行業調整背景下，部分業主預期豪宅價格已達階段高點，選擇在高位出售以鎖定收益；二是政策風險預期上升，例如房地產稅或遺產稅等潛在成本導致多套房持有者提前減持；三是資產重新配置與「賣舊買新」帶動置換潮，特別是新一代高品質豪宅產品進場，加快了部分業主出售舊房的節奏。

總體而言，隨著核心城市二手房市場率先回暖，成交活躍與價格企穩將有助整體樓市信心修復，並進一步推動新房市場的健康發展。克而瑞認為，未來需持續觀察剛需與改善型買家的進場節奏，以及高端住宅市場的掛牌與成交變化，以研判樓市回穩是否具備可持續性。 （編輯部）