疫情下內地長租公寓如此自救？

蛋殼公寓被指借疫情做兩邊賺錢的「買賣」，一邊拒付房東租金，一邊卻對租客租金照收不誤。（CFP圖片）

1月17日晚間，長租公寓運營商蛋殼公寓正式在紐交所掛牌上市。（互聯網圖片）

圖為上海中環國際公寓，蛋殼公寓在此簽下多套單位作為長租公寓出租。（互聯網圖片）

新冠肺炎疫情給內地整個租房市場帶來巨大挑戰，整個生態鏈牽一髮而動全身，租客因為疫情不能返回工作的城市，希望退租或免租；作為中介方的長租公寓由於租賃房空置，導致現金流緊張；而收不到租金的房東也因為房貸陷入困境。面對疫情衝擊，所有人都希望挽回損失，有長租公寓企業這時候卻借疫情做兩邊賺錢的「買賣」，進行風險轉嫁，一邊拒付房東租金，一邊卻對租客租金照收不誤。

據新華社主辦的雜誌《半月談》報道，多地房屋業主近期反映收到長租公寓企業「蛋殼公寓」通知，「根據疫情近期走勢，自即日起將暫停付租，並執行不少於30天的免租期」。廣州一社區業主表示，蛋殼公寓強行要求房東減租，「如不同意，就以不可抗力的名義單方面毀約」。但蛋殼公寓對租客的房租並未相應減免。根據蛋殼公寓發布的公開信，該公司僅承諾為部分因延遲返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返還，但返還的租金不能提現，僅能用於抵扣維修金、房屋服務費等。

蛋殼公寓因此遭到口誅筆伐，在微博等社交媒體上，多地蛋殼公寓房東和租客斥責蛋殼公寓借疫情做「兩頭吃」（兩邊賺錢）。據報道，目前，北京、深圳、上海等十餘個城市的業主和租客已成立維權群，聯合抵制蛋殼公寓相應條款。一些維權業主表示，將按照合同規定自然解約，並強制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著，不少已經付租給蛋殼公寓的租戶將面臨被掃地出門的境遇。

多家企業因租金問題遭投訴

蛋殼公寓的情況並非孤例，首家上市的長租公寓青客公寓日前也因租金問題遭到業主投訴。據中國網報道，有131名青客公寓房東明確表示，收到青客公寓「無法向房東支付租金」的短信。市場佔有率第一的長租公寓自如也因租金問題登上微博熱搜榜。多名租客表示，自如利用疫情期間租客不便搬家、還未到復工時間等特殊性提升租金，續租價格普遍增長10%至30%。雖然自如此前回應稱是因為長租客想改為短期續約引起，但一些租客在微博留言反駁，「作為長租客戶，剛續約被漲價15%的在此」。

長租公寓的商業模式是公司從房東手上租下房源，將房屋重新設計，配備基礎家具設備，再轉租給消費者。一般來講，他們賺取的是差價和服務費，但據內地媒體報道，事實上他們最大的收入來源是「租金貸」。所謂「租金貸」，即租客與金融機構或平台簽訂協議，長租公寓企業一次性獲得金融機構預支付的總房租款，租客此後分期將租金支付給金融機構償貸。

房源空置令現金流告急

據新華網報道，在有穩定客源和收入的情況下，這一模式保證相關企業現金流，但許多企業依賴「租金貸」盲目擴張，高價搶佔房源後再抬高租金獲利。有業內人士強調，這種模式風險較大，一旦手中房源空置增加，資本風險急劇升高。而此次受疫情影響，各大城市嚴控流動人口輸入，導致原有租客主動或被動不能返回，不少租賃房成為空置房。房地產全產業鏈服務商「易居中國」數據顯示，近八成長租公寓企業表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上。這導致長租公寓行業現金流告急，特別是依賴「租金貸」的部分企業。

大部分企業未實現盈利

與此同時，內地長租公寓市場目前仍處發展階段，大部分企業並未實現盈利。比如青客公寓連年虧損。其招股書顯示，公司2017年淨虧損2.45億元，2018年虧損增加至3.24億元，截至2019年前九個月淨虧3.73億元。今年1月才在紐約證券交易所上市的蛋殼公寓同樣未解決虧損難題，其招股書顯示，最近三年虧損高達41億元，其中2017年、2018年分別淨虧2.72億元和13.69億元；2019年前九個月，淨虧25.16億元。至於自如因為還未上市，是否盈利外界不得而知。

有企業指現金流只能撑到本月中

無法盈利的長租公寓在疫情的衝擊下，面臨著嚴峻的生存考驗。內地一家小型長租公寓的負責人接受廣州財經雜誌《時代周報》採訪時表示，疫情前，他與一個投資人打算春節後將房源數量擴大至600至800間，目前這一計劃已經落空。按照現下發展趨勢，估計公司現金流只能撑到本月中旬。另據《新京報》報道，長租公寓企業優客逸家CEO劉翔在成都行業內進行疫情影響調研，判斷如果疫情持續三個月以上，絕大部分長租公寓企業「沒戲了」。而情況稍好的優客逸家也只能撑到5月份。