樓市回暖還能出什麼「招數」？

房地產市場供求關係已發生重大變化，當年的V型反轉行情難以再現。（網絡圖片）

除了信貸政策調整，樓市政策仍有進一優化空間。（網絡圖片）

近期，內地樓市利好政策不斷釋放，首先是外界備受關注的「認房不認貸」，再來是翹首以待的降首付比例和下調二套房的房貸利率。隨著政策落地，市場信心有所提振，對比2014年至2016年救市政策，目前政策仍然比較克制，基於行業供求關係變化，以及居民風險偏好下降、收入和房價增長預期不足，後續政策仍有進一步優化空間。

據瞭解，內地央行、金監局發布的調整優化差別化信貸政策，一是不再區分實施「限購」城市和不實施「限購」城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。

另外，指導下調存量首套住房貸款利率的靴子落地，也就是說，9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

以灣區一線城市廣州為例，2021年6月首套房貸款利率為LPR+100BP，彼時廣州最低利率為LPR+80BP，也就是說新政後存量房貸利率最多只能下調20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州最新房貸利率為LPR+0BP。兩者之間仍存在一定利差。新政對於已購房人群來說，能夠適當減輕居民還款壓力，進而提振居民支付能力和消費信心，同時能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況出現。

事實上，房地產市場供求關係已發生重大變化，當年的V型反轉行情難以再現。居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，以上新政難以從根本上扭轉購房者消費預期，只有在穩定的收入增長預期和房價平穩預期下，才能真正轉化為有效購房需求。

目前來看，除了信貸政策調整，樓市政策仍有進一優化空間。比如交易稅費減免、限價放鬆甚至取消、限購政策局部調整放鬆，以提振樓市信心。對於短期內止跌企穩仍然值得期待。