拓寬住房租賃投融資渠道

人民銀行、國家金融監督管理總局發文支持住房租賃供給側結構改革。（網絡圖片）

人民銀行、國家金融監督管理總局上周五發文，鼓勵金融支持住房租賃供給側結構性改革，解決大城市新市民、青年人等群體住房問題，堅持「房住不炒」定位，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。意見將自下月5日起施行。

人行刊登《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》指出，穩步推進房地產投資信託基金試點工作，優先支持雄安新區、海南自由貿易港等國家政策重點支持區域，以及人口淨流入的大城市開展試點。支持房地產投資信託基金份額交易流通，促進住房租賃企業長期穩定經營，防範短期炒作，在把控風險前提下，募集資金用於住房租賃企業持有運營長期租賃住房。

支持發行住房租賃金融債券

意見強調，金融支持住房租賃市場發展應以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發、建設、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

同時，支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為三年，最長不超過五年。支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券，籌集資金專門用於增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放；支持金融機構、資產管理機構規範投資住房租賃相關金融產品。

嚴禁短期投機炒作

意見強調，住房租賃金融業務要嚴格定位於支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用於商業性房地產開發。

此外，商業銀行應建立完善的貸款審批機制和風險管理機制，確保貸款資金按照約定用途用於住房租賃建設、購買和運營，切實防範資金挪用、套現等風險。要防範住房租賃金融風險。商業銀行對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。

貸款比例有望提升

財新指出，目前內地住房租賃市場大體分為保障性租賃住房和市場化租賃住房兩部分。保障性租賃住房多由企業運營，而市場化租賃住房通常包含企業運營的長租公寓和個人散租部分。

自2014年起，中國的住房租賃市場在資本助力下突飛猛進。彼時，一批民企運營分散式長租公寓，即從散戶手中收儲房源，裝修後再對外出租。為了快速擴張，諸多企業使用了較高的金融槓桿，此後由於疫情等諸多因素影響，多家企業「暴雷」。

中金公司發布於2021年4月12日的研報指出，2019年以來，長租公寓運營商爆雷事件頻出，此後行業重心逐漸回歸至保障民生的公共政策範疇。引導租賃住房市場向集中式、重資產方向轉型，是「最合適」的方向。

從事保障性租賃住房業務的人士指出，此前在部分企業購買商務公寓充當租賃房源時，貸款通常只能做到評估價的四至五成，如今《意見》將貸款額度上限提升至八成，意味著相關主體在購買租賃住房時的貸款比例有望提升。