自2018年本澳樓市「加辣」後，在多重客觀因素疊加下，換樓鏈條一度趨近停滯，市場需求持續低迷。隨着今年元旦「首600萬免稅」政策正式實施，澳門房地產市場迎來結構性轉機。業界預期，此前累積的購買力將率先在大單位及中高價物業中釋放，帶動市場逐步走向「量升價穩」的新週期。
從拱北口岸眺看關閘口岸及澳門北區，北區祐漢一帶是本澳人口最密集區域。（張振鴻攝，摘自「澳門記憶」文史網）
1990年代初建成的黑沙環威龍花園，入夜後燈火通明。（伍珈毅攝，摘自「澳門記憶」文史網）
站在市場回暖的轉折點，我們不妨藉助歷史的視野，審視澳門空間形態的演變軌跡——從工業時期的青磚唐樓，到今日國際化的都市樓宇。這段歷程不僅映照出房地產市場的周期變遷，更應促使我們共同反思：房地產發展的根本意義，終究在於實現居者有其屋，並推動澳門邁向更宜居、更公平的家園。
跨越甲子：從青磚唐樓到黑沙環「鋼鐵森林」
從青磚窄巷到高樓森林，澳門空間的每一次重塑，都是時代的倒影。上世紀50年代末至60年代，受惠於西方及香港經濟迅速發展，澳門工業加速、人口急增，加上一批來自南美洲、非洲和東南亞的華僑定居，房地產業開始活躍。1959年「黃金大廈」率先推出分層出售，四層以上樓房逐漸興建，澳門人的「置業夢」自此點燃。
踏入1970至1980年代，製造業興盛帶動城市向北擴張。黑沙環大規模填海工程於80年代展開，正式開啟現代化都市建設。地價隨著經濟發展持續上升，1978年每平方呎約200多元，1982 年後已增至300元以上。
根據澳門政府《統計年鑑》，至1991年全澳共有永久性房屋及大廈16,421幢，其中多數建於1980年之前。儘管80年代初受西方經濟不景氣及高利率影響，房地產業一度低迷，但1985年市場已再度復蘇。當時預售制度（賣樓花）盛行，不少樓盤開售當日即告售罄，房地產逐漸成為資本流動的核心載體。
然而，市場在1990年代初陷入投機熱潮，大量資金湧入，樓價急升。部分開發商甚至以建築師手繪草則作為「樓花」銷售，市場供應爆炸性增長。統計顯示，80年代澳門人口增長約72,500人，而私人單位供應量卻達約82,500個。直至1997年亞洲金融風暴衝擊，樓市才逐步降溫。
經濟晴雨表：數字背後的週期與調整
房地產市場的起伏，本質上是經濟發展數據的客觀映射。回歸後，伴隨2002年博彩權開放，市場步入快速增長期。疊加2001年特區政府修訂《投資居留法》，進一步掀起投資移民熱潮。根據澳門統計暨普查局數據，當年來自內地的移民達4,621人，較2000年增長58%。隨著移民湧入及投資環境回暖，樓市重現動力。2004年起，澳門陸續出現仿效香港豪宅模式的發展項目，如濠庭都會、壹號湖畔等，帶動高端市場轉趨活躍。
然而，市場在快速發展後亦經歷結構性調整。對部分年輕置業者而言，房價與收入之間的差距為置業計劃帶來相當大的挑戰。2018年，澳門推出包括增加印花稅在內的調控措施，「加辣」後樓市明顯降溫。2019年取得印花稅生效後，成交量急跌27%。其後，疫情重創全球經濟，住宅市場呈現疲軟態勢。據澳門中原地產統計，2023 年底住宅成交僅2,913套，而2016至2018年澳門每年成交量都超過了一萬。
直至2024年4月，特區立法會參考香港做法，通過不動產「撤辣」法案，取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，旨在提升市場流動性，推動不動產市場朝向健康及可持續方向發展。
治道變遷：從行政調控到多元發展的遠大前程
多年來，特區政府針對房地產市場發展，持續推行因時制宜的調控政策。從「加辣」抑制過熱，到「全面撤辣」釋放流動性，每一階段措施皆力求在市場活力與居住需求之間取得平衡。儘管歷經全球經濟波動，澳門因應市場規模與結構特點，房地產領域未出現系統性風險，反為經濟結構調整創造了緩衝空間。
當前澳門社會已形成共識：城市長遠發展不能僅依賴土地資源的變現。政府在穩定房地產市場的同時，正積極推進「 1+4 」適度多元發展策略。透過橫琴粵澳深度合作區的建設，澳門持續拓展產業空間，培育新興經濟增長點。這種對多元經濟的持續投入，不僅有助降低對單一產業的依賴，長遠而言更為本地人才創造更豐富的發展機遇與價值創造空間。
站在新的發展階段，房地產市場已逐步轉型為服務整體城市發展的重要環節，成為澳門建設宜居宜業、多元繁榮城市的有力支撐。
（本文部分內容引自吳志良、楊允中所主編之《澳門百科全書》，澳門基金會，2005年修訂版）
位於花地瑪堂區的信美大廈1980年代落成，圖為當時的地產廣告圖。（鄭建東典藏，澳門房地產聯合商會提供，摘自「澳門記憶」文史網）
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