新「租務法」爭議不斷

租貸市場發展受限
19/09/2017
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對於旨在規管本澳租賃市場亂象的新「租務法」,地產界人士普遍持一面倒的反對態度,認為法案未經深思熟慮就倉猝立法。有地產界人士表示,業界一直希望政府能夠透過修改租務法例打擊租霸,但今次修法明顯以限制業主權利為出發點,缺乏保障業主措施,變相令市場發展受限。而市場對新法案則意見不一,當中「業主三年內不得單方面毀約」以及「驗筆跡」等條文較受爭議。

市民對新「租務法」意見不一,而地產界人士普遍持反對態度。(蘇琪攝)

新「租務法」修改文本規定業主三年內不得單方面毀約,實際上是希望維持租務市場的穩定,以及保護租客。如果在租賃期內,出租人可以隨時單方終止合同的話,意味著承租人沒有任何保障,隨時可以被要求遷出。對於租住居所的人來講,他們即使租了地方住,亦隨時面臨被業主趕走的風險;而對於租鋪位做生意的人來講,若出租人可隨時趕走他們的話,他們則無法為生意作出任何投資,尤其是裝修、消防等往往需時數個月,若然剛裝修好就被業主單方終止合同的話,則會回本無期,影響整個商業市場。

業界:三年時間太長

但有業界人士認為,「業主三年內不得單方面毀約」無異於「綁死」業主,措施既不方便業主,對學生、外僱租客都造成不便,比內地法例更為倒退,也無助解決現時困擾業主的租霸問題。對於業主而言, 三年時間太長, 期間不準單方面解約,倘樓市處於上升周期,業主寧可丟空單位不出租,直接等待物業升值再沽售,市場租盤反而會減少。

有地產界人士表示,「業主三年內不得單方面毀約」既不方便業主,對學生、外僱租客都造成不便。

對於租客而言,三年時間也不一定合適,特別是本澳大部分居民居住自置物業,約三成租賃住宅,換言之大部分租客為外僱、來澳升學的大學生。大學生一般就讀四年,三年租約明顯沒有考慮他們的現實需要;外僱則需要藍卡續期,三年租約期間或會面臨藍卡不獲續期,屆時會出現退租賠償問題。事實上,過去沿用的一年死約、一年生約兩年期租約已具備操作性,讓業主、租客達成雙方滿意的退租協議。新文本進一步限制業主權利,且沒有考慮租客現實需要,兩邊不討好,擔心屆時又出現其他問題。

「驗筆跡」增法院及公證的壓力

面對澳門「租霸」問題日益嚴重卻難以解決,澳門中小型企業聯合總商會會長周錦輝認為,「驗筆跡」的方法操作性不高,反而增加法院和公證的壓力,建議政府主動介入作調解維持業主與租客的秩序。

不過,有部分人士表示,按照以往法例,房屋出租需要繳交印花稅以及到財政局申報,然後根據租賃的方式繳交房屋稅,新「租務法」引入政府「驗筆跡」的環節,有助堵截報稅漏洞。同時,認明出租人及承租人的身份,以保障雙方的權益,亦防止不法分子租賃民宅,有利於大廈管理和居民安全。再者,能將「非旅」的法律責任落實到經營者身上,保障業主權益。

新「租務法」引入政府「驗筆跡」的環節,有助堵截報稅漏洞。

政府:密切留意對樓市影響

本澳政府今年5月份收緊樓按政策,但6月份新批核的住宅按揭貸款當中,本地居民的部分卻不跌反升。經濟財政司司長梁維特曾早前表示,政府會密切留意「租務法」推出後對樓市的影響,若反而令樓價增幅過大,政府就具備條件出手;但因法律剛通過,相信需要更多時間觀察,才能更準確觀察趨勢。

澳門金融管理局日前發布的統計顯示,2017年7月份,本澳新批核的住宅按揭貸款按月上升19.1%至57.72億元,而本地居民部分則按月下跌19.4%至38.2億元。同期,新批核的商用物業貸款按月大升79.5%至109.26億元,居民部分按月攀升82.4%至108.92億澳門元,主要是由大型旅遊項目發展相關的大額貸款所帶動。

有地產界人士認為,新「租務法」未經深思熟慮就倉猝立法。

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