「星玥」推盤旺樓市

樓價谷底回升現入市時機
21/06/2016
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本澳住宅市場成交量4月創下兩年新高後,5月再接再厲錄得過千宗成交,數據顯示已回復至樓市調整前的正常水準。而隨著近期城中焦點項目「星玥」入市,料下半年巿場交投量或會大幅上升。「星玥」上周已開始收票,不負眾望第一日錄收超過百張本票,項目首階段計劃推50至100個單位。發展商表示,目前本澳樓價已正從調整期谷底回升,屬入巿好時機,之後再考慮買樓的話,恐怕已太遲。未來發展商將因應銷售情況加價加推。

「星玥」上周已開始收票,反應熱烈,吸引一眾買家睇樓。(李國星攝)

「星玥」上周已開始收票,反應熱烈,吸引一眾買家睇樓。(李國星攝)

氹仔豪宅「星玥」負責人基匯資本董事總經理羅泉霖表示,早於2009年已物色到項目所處地段,直至2010年特區政府批出街線圖(建築可建高度、容積)後才成交。羅泉霖:「總面積40萬呎,加上一線馬場景,而且大部分坐向都是坐北向南,「星玥」地段從一開始注定是豪宅地,是幾乎所有開發商都會垂涎的」。原本地塊分兩個地段,羅斯福酒店佔25萬呎,「星玥」15萬呎。但大概三年半前基匯資本已將羅斯福酒店出售,現時只是管理者身份。

「星玥」負責人基匯資本董事總經理羅泉霖表示,目前是澳門樓巿入巿好時機。(李國星攝)

雖然現時趨勢偏向建細單位,但傳統澳門的單位、特別是氹仔區,均是比較偏大。因為早年澳門樓價相對比較低,開發商興建大單位比較多。「『星玥』因先天為豪宅地段,因此有足夠條件興建大單位;另外,由於政府對「星玥」地塊僅批出四倍的容積率,因此可建建築面積約60萬呎。而由於容積率低,建築密度亦會相對低,住得舒服成為『星玥』的優點之一。」羅泉霖說。

位於澳門賽馬會旁的「星玥」遠離城市的喧囂,每一吋園景設計都考慮得無微不至。(相關機構圖片)

價格合理具升值空間

「星玥」以兩房及三房單位為主,亦包括有特色戶,提供多元化戶型選擇,共提供299個豪宅單位,單位面積由1,200呎起至5,400呎,包括104個兩房、104個三房、68個四房單位;另有23個特色單位。售價由低於1,000萬元至逾一億元。所有單位均設有套房及露臺,多元化的戶型設計,建築外觀走流線型設計緊貼潮流。

特色單位內當中包括別墅四間,發展商意向價每呎18,000元;馬場景觀單位意向價約9,000元,橫琴景觀單位呎價約7,500呎,貼近巿場價。羅泉霖指出,「星玥」建築成本每呎約3,500元,樓面地價每呎5,000元,計入利息成本的話,每呎成本價約9,500元。故現時如果最終定價低過10,000元的話,證明「星玥」很抵買;另外,別墅單位在市區很罕有,升值潛能無可限量。羅泉霖引用香港巿場為例,指出當地早期的獨立屋呎價只需約30,000元左右,如今最高紀錄呎價已經達到23萬元。「星玥」目前的兩房及三房最受歡迎,兩房客多是新婚家庭,三房四房則以換樓客為主。

「星玥」大部分單位坐北向南,飽覽馬場及金光大道。(李國星攝)

料2018年初入伙

本澳樓巿過去兩年均處於調整期,但沒有對「星玥」的推盤計劃造成太大影響。羅泉霖強調:「當對產品在市場上有信心的時候,便可以推售。」但他提及由於「海一居」事件帶來的巿場影響,認同樓花不適宜過早入市,因為買家對購買樓花變得較審慎,故選擇7月公開發售,是因為「星玥」6月21號將舉行「平頂儀式」,羅泉霖認為當買家知道項目已經平頂、開始做裝修,再購買就會比較安心。其次,他亦認為項目地段擁有25年批租地,餘下還有長達八年期限,買家完全沒有購買樓花的顧慮。估計2018 年初入伙。

至今本澳樓價已從高位回落近四成,羅泉霖相信,經歷相當大幅度的調整,主要受賭收影響。不過,最近樓市開始穩定,4月及5月住宅成交量逾千宗,樓價亦上升7至8%。在樓價觸底回升之時選擇推盤,就是一個適當的時間。「由於市場上已有很長時間沒有新盤推出,累積近兩年購買力,因此市場反應熱烈,才決定於7月2日正式揀樓(抽籤形式,特色單位除外)。」羅泉霖說。「星玥」將會選擇分段加推發售,6月27號下午正式抽籤,初步計劃兩至三期推出,項目首階段計劃推50至100個單位,而部分單位會在接近2018年入伙時才出售,尤其是特色單位,發展商亦會觀察市場反應後再作出售價調整加推。

本澳供不應求支撑樓價

橫琴作為中央重點開發地區,而且是本澳的後花園,羅泉霖表示比較睇好。不過他指出,橫琴發展過程並非兩三年可完成,而是長達五年至十年:「現時橫琴樓價高企、折算港幣後每呎約5,000 元,兩地差距不大,很多澳門居民已重返本土市場。而短期來看,橫琴供應量很大,樓價難以上升。反觀本澳,地少人多,樓市供不應求。「星玥」僅有299 戶,加上大部分為用家,升值潛力很大。」

辣招收地不利本澳樓巿

目前「星玥」意向買家幾乎都是本地客,由於外地買家需額外徵收10%的特別印花稅,對外地買家造成打擊。例如一個外地買家購買售價1,000萬的單位,印花稅高達130萬元,而且需在30天之內交付。羅泉霖表示,結果令到很多有意向購買「星玥」的香港客戶都因而卻步, 加上早前的「海一居」事件,已經影響到外地投資者對澳門的形象。

羅泉霖表示,隨著賭收跌穩、更多六星級酒店落成,經濟會慢慢向好。「港珠澳大橋」將會令本澳經濟有一個很客觀的升幅,是帶動本澳樓價最主要的因素。但樓市不活躍,對經濟來說不是一件好事,希望政府可以適時減辣。即使樓市活躍,只要樓價不會暴升,就無須擔心。建議特區政府首先在按揭成數方面作輕微調整,因為本澳沒有「二按」,風險會低很多,本澳有條件放寬按揭。他亦指出,目前海外買家佔比低至約1%,認為低於10% 仍為健康,可適度調低額外印花稅的徵收比率,認為政府不應干預市場,若不撤辣可考慮逐步減辣。

基匯資本擁有豐富房產業經驗

佔地13,517平米,「星玥」由基匯資本發展投資,位處柯維納馬路,緊貼澳門賽馬會,臨近氹仔市中心,蓮花口岸、北安碼頭及金光大道等,項目由四座現代風格建築組成。集團在全球有60 多個項目,一直保留著自身出色的「血統」(追求創新,不隨波逐流),擁有豐富的經驗。對待每一個項目都做到精益求精,每一個細節都做到無微不至(特色單位有電梯直達空中花園)。故「星玥」採用了很多創意元素,包括本澳首創的智慧家居系統服務,如今本澳大部分樓盤最多就只是安裝對講機。智能家居可通過手機對家電簡便操控,非常方便。

室內裝修方面亦都做到很周到,盡可能滿足所有買家,無論是家電、建築材料或是廚櫃,都是採用世界級品牌,盡顯高貴氣派。70,000呎的綠化花園,20,000呎的室內及室外會所,實屬本澳樓盤少有的高端配套。停車場設在地庫一層,車位比例接近1:1,並由仲量聯行提供的六星級物業管理服務。

四房單位套房設有獨立露臺。(李國星攝)

客房配合大玻璃窗亦能享有良好景觀。(李國星攝)

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