有片!樓宇管理 政府須負主導責任

宋碧琪:管理社會 從大廈入手
10/05/2021
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老舊樓宇在水電、防火等公共設施方面欠缺維修保養,埋下不少安全隱患。 (古金元攝)

民建聯認為,政府應增添對大廈管委會的重視和支持。(古金元攝)

本澳地少人多、住宅樓宇建築密集,老舊樓宇在水電、防火等公共設施方面欠缺維修保養,而且不少大廈並無成立業主管理委員會(下稱:管委會)、沒有管理公司等,長此以往恐埋下不少安全隱患。公共部門對於私人樓宇管理問題責無旁貸,議員宋碧琪指出,政府有主導責任,管委會是由住戶組成也有管理責任,兩者應該相輔相成,缺一不可,否則「兩邊唔到岸」的話,將會出現更多問題。民建聯副理事長、大廈事務委員會主任袁漢均則認為,政府應多加宣傳,開展更多講解會,推動業主關心自己的家園及出力。【本報記者林嘉欣報道】

本澳不少老舊樓宇沒有成立委員會,衍生衛生及防火安全問題,而根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第39條的規定,管理機關是由「大會」選出及免職。因此,如大廈業主有意成立管理機關,則必須依法召開「大會」,並在會議中選出管理機關的成員。

議員宋碧琪接受本報訪問時表示,目前在私人樓宇成立管委會,法律制度確實仍有完善空間,包括對管委會的重視和支持。她指出,現時制度政府認為大廈是私人物業,個人財產有責任管理好,但大廈是一個特別的建築物,裡面包含有完全個人私有財產,也有屬於大廈公共地方,針對這一部分不能完全界定為私人物業,這樣政府就不做任何事情和協調支持管委會,導致有不少管委會「做到好灰心、好喪氣」。管委會在執法的時候有時候會產生與私人業主的糾紛,公權力也不介入,只靠兩者透過法律途徑解決,一個簡單的大廈社區問題,都可以搞到很複雜,試問有哪一位業主會站出來做這些事情,「分分鐘仲要畀人告翻轉頭」,公共大廈事務變相成為私人糾紛。

政府介入 管委會管理 應相輔相成

宋碧琪認為,政府應站出來負責任,特別是一些部門應要積極介入,支持管委會的工作,尤其是一些法律界定方面,透過跨部門協調對影響大廈公共安全問題執法、處理均要跟進,否則出現大問題時,小業主需要承受更大的責任,因此她認為,管理大廈政府有主導責任,管委會是由住戶組成也有管理責任,兩者應該相輔相成,缺一不可,否則「兩邊唔到岸」,出現更多問題。

若小業主參與度不高的情況下,相信政府需要深究是甚麼問題,她形容大廈是社區內的一個點,若政府不處理好或重視,擔憂出現一個點影響一個面,令到社區問題愈來愈多,不利於政府管治。此外,租客方面,為可以考慮創設一些條件讓租戶也參與在大廈管理事務中。

至於「三無」大廈(無法團、無管理公司、無居民組織)方面,宋碧琪表示,小修小補始終不能解決樓宇老化問題,最終還是需在舊區重整上整體推動,讓舊區居民生活和居住環境得到進一步提升。

沒有公權力支持 管委會兩面不是人

宋碧琪指出,管委會現存的管理大廈困局是沒有公權力支持,其他小業主又會質疑管委會人員「係咪收咗錢」等想法,認為這些管委會很難講,也很難做。管委會管理大廈,當中涉及千家萬戶,一個意見不同意都難以處理,要做到一個共識做維修不簡單,但若出現安全問題又是該管理機構負責。然而政府的職責在哪裡?是完全沒有的,但管委會並非沒有提出相關難處及問題,而是不停地提出有關意見和訴求,惟政府完全不管。

那麼政府是否能夠連同管委會的機關進行大廈管理,這些機制模式均值得探討。她舉例,如內地的管理手法則是很成熟,是使用街道辦聯同社區中心及大廈管理公司和管委會進行每一個社區和大廈的管理,這些經驗都是可以值得思考。

民建聯副理事長、大廈事務委員會主任袁漢均也表示,在面對大廈成立管委會,有些業主認為可以從中獲利時,認為政府應多加宣傳,開展更多講解會,推動業主為關心自己的家園和出力推動業主關心自己的家園及出力,而不是像現時一樣不少業主呈現「闊佬懶理,唔關我事」的態度。

管委會與業主爆發衝突

雖近年有些大廈成立了管委會,但不時發生關於公款使用、停車場車位、管理公司判給等問題的爭議。袁漢均表示,大廈公共停車場問題是歷史遺留的問題,由於屬於私人地方,業主或管理機關均束手無策,難以應付。

宋碧琪則表示,經過之前修法,大廈兩管或多管的現象是有所減少,但又出現新問題是選完管委會之後,業主和業主直接爆發矛盾,最近也處理類似問題,例如在選擇管理公司時,管委會會選擇優質的公司,小業主則期望價低即可,造成管委會和業主之間的矛盾,屆時管理公司退場,兩班小業主一班支持舊公司,一班支持新公司引發爭議,需要處理和協助事件時,政府相關部門人員在哪裡?

只有幾個治安警員在現場維持治安,提供技術支援的房屋局則未派人員出現,若當局是以人手不足為由,那麼對於社區和大廈管理來說情何以堪。

還有,管理公司控告管委員也是經常存在的現象,管理公司會採取法律手段,從而逼退一些管理機關,導致大廈沒有管委會,出現監管真空,而到最後一般是管委員成員「自己夾錢打官司」,但其也是義工,還要這般付出,試問有誰願意?

倡設課程供管委學習 避免「踩雷」

管委員治理一個大廈等於治理一個社區,不同的複雜程度需要不同的人士,例如需懂得消防條例、水、電、電梯維修以及會計等各項知識。否則屆時招標只會「踩雷」,不懂選擇哪些是好,哪些是可以符合大廈的的共同利益。宋碧琪建議政府需開辦一些課程給予管委會成員學習,提及以前政府會資助社團舉辦類似的班,但現時政府在這方面沒有做任何舉動。

她認為,若不支援管委員日常管理,連教都不教的話,恐怕只會出現更多問題。以社團的身分來說,當然希望看見更多大廈管理機構出現,但也不鼓勵大家去做,因為始終要背上風險的機會較大,特別是現時制度不完善的時候,更凸顯出政府更需要帶頭做好這一步,才可以推動到大廈的管理。

宋碧琪又建議,如果政府要管理社會、治理社區問題,一定要從大廈著手,聯動有關機關處理和解決從點到面的問題,從而整理整個社會問題,澳門發展才會相對較為穩定和和諧。

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