業界:港澳樓市冰火兩極

「辣招」只減不撤難阻樓價下跌
05/03/2024
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「辣招」只減不撤難阻樓價下跌
「辣招」只減不撤難阻樓價下跌

港府宣布樓市全面「撤辣」後市場反應劇烈,一二手市場成交全面回暖。有香港地產中介公司甚至貼出「辣招成歷史 樓市新開始」的標語。(資料圖片)

有本澳地產業界人士指,「辣招」是限制投資需求,但現時也限制自用需求,因此「撤辣」事不宜遲。(資料圖片)

港府日前宣布全面撤銷實施近14年的樓市調控措施(俗稱「樓市辣招」),結果香港地產市場反應劇烈,首個周末一二手市場成交全面爆升。但反觀僅一水之隔的澳門,房地產市場依舊疲弱、交投慘淡。澳門地產業總商會常務副理事長王世發接受本報訪問時表示,香港「撤辣」後睇樓量、成交量有所上升,現時有許多澳門潛在買家對本澳樓市仍採取一個觀望態度,觀望接下來澳門是否也會全面「撤辣」。【本報記者林嘉欣報道】

港府日前公佈《財政預算案》,其中焦點在於實施近14年的樓市調控措施(樓市辣招),終於宣佈全部撤銷。消息一出,令沉寂多時的香港地產市場驟然迎來大轉捩點。據港媒統計,「撤辣」後首個周末一二手市場成交全面爆升。一手市場兩日合共售出445伙,較上周飆升逾19倍。至於二手市場方面,有代理表示十大屋苑成交較上周大增逾三倍。甚至有香港地產中介表示,近期的預約看房名額都已經爆滿。

對於港澳兩地不同的樓市政策,王世發指出,「辣招」是在樓市需求過於旺盛、有炒風出現的時候屬於必要的,惟現時澳門特區政府有非常多的措施可以進行調控,包括現有大量經屋及社屋,必要時可以透過增加供應量,以滿足需求。其次,政府手持多幅閒置土地,將來隨時可以增加供應,調控房地產市場。「所以在政府手上的牌,不單單只有『辣招』這張去打」。他提出質疑,現時澳門樓市需求薄弱,是否仍然需要「辣招」限制需求?直言「辣招」是限制投資需求,但現時也限制自用需求,因此「撤辣」事不宜遲。

樓宇成交維持各行業穩定發展

香港「撤辣」後成交量增加,王世發表示樓宇成交比樓價更加重要,因為成交背後意味著政府稅收、以及地產、銀行、律師、裝修、建築、物流、家電銷售、保安等等多個業界人士的生計,透過「撤辣」令到市場成交回復正常數字是相當重要。他又指,回顧過往,香港政府「撤辣」後,不久後澳門政府也會跟隨,現時香港再次「撤辣」,有許多澳門潛在買家會採取一個觀望態度,觀望接下來澳門是否也會「撤辣」。

目前樓價跌至臨界點

樓價升跌涉及資產問題,王世發分析,現時澳門樓市非常疲弱,成交量少,價格也在不斷下跌,直言樓價已經跌至臨界點,倘若再跌下去,銀行將會開始召回貸款。他又透露其實已有商家被銀行召回貸款,他們經過三年疫情,不少商家都在「食老本」消耗以前的現金流,直到目前這一刻還要面臨加息,他們的經營壓力相當大,若再要被銀行召回貸款,現金流將進一步減少,最終商家只能選擇縮小規模、解僱員工,最終產生社會問題。

「減辣」推出後更難上車

另一方面,目前最新按揭指引是劃一最高貸款七成,雖然解決以往購買力過度集中在低價樓的問題,但對購買私樓的首置人士變相需要付更高首期。王世發舉例,如一間500萬元的樓宇首期從100萬元變成150萬元,首期增加後,對於想買樓上車置業的人士來說「喺難咗好多」。他認為,調整按揭成數無法幫助市民上車之餘還增加市民上車難度,以及增加換樓難度,因為現時也有不少市民有換樓的需求,他們可能是手持價值400萬元至500萬元的樓宇想換成600萬元至700萬元的樓宇,這樣換樓門檻首期同樣從兩成增至三成。故此,建議政府應考慮調整降低按揭成數。他又稱,在香港價值1,000萬元的樓宇首期可以做到一成首期,九成按揭。反觀澳門,資產價格比較穩定、壞帳比率較香港低,也沒有二次按揭貸款,澳門整個金融體系是較香港更加穩定。

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