澳門特區政府前（18）日正式公布《澳門特別行政區經濟和社會發展第三個五年規劃（2026-2030年）》，明確未來五年澳門經濟社會發展目標。其中「加快推進都市更新，建設美麗智慧澳門」正是關鍵環節，規劃明確把「城市體檢」作為都市更新的重要前提。就本澳舊區業權錯綜複雜、樓宇安全隱患等現實問題，工程師陳桂舜接受本報訪問時表示，建議政府搭建跨部門老舊樓宇專屬資料庫，強化都更公司平台職能，並前置大三巴片區修繕指引，務求政策落到實處。
「 三五 」規劃列明，「 加快推進都市更新，建設美麗智慧澳門 」是未來五年着力推進的四項重大任務之一。 （力報資料圖片）
都市更新除列為「三五」規劃中改善民生與城市建設的核心重點任務外，早在上周五（14日）行政長官岑浩輝主持召開政務會議時，便強調都市更新是關係澳門城市形象及安全韌性的重要民生議題，是培育新經濟增長點的重要舉措，是澳門「三五」規劃時期的重要抓手；他指示設立「促進都市更新領導小組」並親任組長，下設法律政策工作組與技術及協調工作組，加強各項配套保障。從規劃綱領到具體部署，可見特區政府推動都市更新的決心及行動力。
亟需建立老舊樓宇資料庫
陳桂舜表示，「城市體檢」的首要任務是建立老舊樓宇資料庫，以單棟大廈為建檔單位。資料庫應當整合跨部門分散數據，包括樓宇僭建記錄、外牆脫落、滲漏漏水投訴、消防隱患、電力系統風險、過往事故記錄，同時納入地稅繳納、業權聯絡、水電使用狀態等資訊，透過水電活躍度判斷樓宇是否空置。資料庫可供政府內部查閱，助快速判定樓宇適宜維修或重建為後續都市更新提供基礎依據。
「業權失聯係澳門舊區更新一大堵點，好多街坊、租客其實都希望改善居住環境，但經常揾唔到業主，令維修、重建寸步難行。」陳桂舜表示，不僅是三無大廈，全澳舊區樓宇都需要資料庫，解決業權人查找困難，破解舊區更新起步難題。
都更公司平台職能待進一步放大
談及都更公司的平台職能方面，陳桂舜表示，現時不少私人發展商有意參與都市更新，但經常遇到單棟樓宇業權收集不足、地塊細碎限制發展空間等困境。他建議都更公司充當中介協調，促成相鄰地塊的不同發展商合作，合併開發可以攤分公共空間成本，釋放更高發展彈性，有條件增加樓宇高度、增設地庫停車場等配套。
陳桂舜亦提到舊區重整常見的碎片化土地問題，舊區街道狹窄，發展項目往往需要後退割讓部分土地作街道拓寬，會直接損害發展商利益，不少項目亦因此被擱置。他建議善用都更公司，將項目割出的零碎土地權益，折算後轉移到其他項目兌現補償，提升私人市場參與都市更新的誘因，做好平衡的角色，解決發展商「計唔到回本」的現實困境。
對於大三巴一帶的保護性更新活化，陳桂舜指出，歷史城區的城市體檢與普通舊住宅區差異甚大，核心在於文物外觀及飾面風貌的保育。過往業主有維修意願才向文化局諮詢，文書往返亦耗時，完工後常因物料色調不協調破壞世遺周邊風貌，事後難以修補。他建議文化局及相關部門可建立大三巴片區修繕資料庫與標準化指引，預列外牆維修、建築修復的物料、工藝及修改限制，業主申請時直接提供完整方案，實現「修舊如舊」。
跨部門整合是關鍵
陳桂舜表示，數字澳門建設應與都市更新結合，優先針對「三無大廈」梳理樓宇數據，打通部門壁壘，打造統一數字化平台，期望政府多釋放政策資訊，與社團、市民溝通，理順政策細節，提升可執行性，避免紙上談兵，讓「三五」規劃的效果發揮得更好，貼合國家發展大方向。
下載APP