交易金額按年降約15.6%

內地二手房交易量回暖，但成交金額與平台人手沒有同步擴張。貝殼控股上周五公布2026年中期業績，上半年平台二手房交易單量按年增加18.6%，存量房交易總額則大致持平於1.16萬億元人民幣。單量增長快於金額，反映市場仍以較低總價和「以價換量」維持流動。

貝殼上半年二手房交易單量增加18.6%，交易總額大致持平。 （互聯網圖片）

財新按公司數據推算，上半年平台平均每宗二手房交易金額按年下降約15.6%。這個變化同時受城市、單位面積、房屋類型和成交結構影響，不能直接視作所有城市房價跌幅；惟數據仍顯示，買家對總價敏感，業主需要較務實定價才能促成交易。

上半年全國二手房在住宅交易中的佔比進一步上升，部分核心城市成交活躍度改善。二手房可即時查看樓況和社區配套，價格又較新盤具彈性，吸引剛需及改善型買家。新盤供應和交付信心的差異，也令部分需求轉向現樓。

貝殼平台交易量增加，並沒有大幅擴充經紀人隊伍。公司披露的活躍經紀人及門店規模保持審慎，重點轉向提升人均效率、數碼工具和門店合作。對平台而言，若能以相近人手承接更多交易，服務收入和經營槓桿可改善；但前提是成交復甦能夠持續。

以效率承接成交回暖

房產經紀業過往在市場上行時快速增員，成交轉弱後則面對門店租金、人員流失和獲客成本。貝殼近年把加盟品牌、線上線索、簽約和貸款服務整合到同一平台，希望以標準化流程減少重複投入。人工智能工具亦被用於房源描述、客戶配對和經紀人培訓。

不過，二手房交易涉及實地帶看、業權核查、議價、按揭和過戶，線上工具不能完全取代經紀人。單量上升而人手不增，可能提升成熟門店效率，也可能增加前線工作負荷。平台要維持服務質素，仍須觀察投訴、交易周期和經紀人留存。

成交額與成交量背離，亦影響佣金收入。經紀服務費通常按成交價或固定安排計算，平均單價下降會抵銷部分單量增幅；不同城市的佣金率、平台分成及促銷政策，又會令收入增長與交易宗數不完全一致。公司因而需要透過家裝、租賃及新房等業務增加收入來源。

貝殼上半年業績顯示，平台在市場低位更重視現金流和成本控制。二手房成交改善帶來較多服務機會，但新房市場仍受發展商推盤和融資情況影響。家裝業務則要面對交付周期、供應鏈和消費者預算，不能單靠房屋成交自然帶動。

市場的另一個觀察點，是成交回暖能否帶動價格企穩。當業主持續降價換取成交，宗數可以先回升，但家庭資產預期仍然偏弱；若議價幅度收窄、掛牌周期縮短，才較能反映供求關係改善。