內地長租公寓回報吸引

中介通吃房東租客藏風險
30/08/2018
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內地一二線城市過去一年房屋租金升幅驚人,13個城市租金升幅超過20%。深圳升幅高達29.68%,北京和廣州的升幅均超過20%。

北京近來尤為猛烈,今年7月租金升幅達到21.89%。輿論紛紛將矛頭指向長租公寓,指責長租公寓搶房抬價、野蠻擴張。長租公寓近年來憑藉著政策優勢在內地遍地開花,珠海本土發展商華發股份亦預計明年推出租賃住宅。 (文:胡夢然)

在政策支持下,近年來長租公寓成為新的風口,吸引了大量資本湧入。(互聯網圖片)

長租公寓沒有明確的定義,一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋,無需直接與房東接觸,租期以一年到三年居多。除房屋本身外,公寓還提供保潔等附加服務。目前內地市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有盤源對外出租的;也有像「自如」、「相寓」及「蛋殼公寓」這種通過長期租賃或受託管理等方式獲取盤源再行轉租的。

在政策支持下,近年來長租公寓成為新的風口,吸引了大量資本湧入。資本大幅度進入長租公寓推高了房租,部分公寓中介以高出市場價20%至40%的價格爭搶盤源。曾任「我愛我家」長租公寓副總裁的胡景暉稱,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高價爭搶盤源,完全破壞了正常房屋租賃市場。近期官方調查也顯示,個別中介還存在從金融機構融資搶盤源以及使用「租房貸」等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。

盈利難是行業面臨的共同痛點,普遍投資回報率在1%至8%。(互聯網圖片)

「鼎家」長租公寓破產敲警鐘

杭州鼎家長租公寓公司近日宣布破產,而有4,000戶租客通過一個網貸APP一次性把租金付給了鼎家,如今租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時還債。而房東亦面臨與中介、租客兩頭糾紛,一方面收不到租金,另一方面收房困難。

這種「房租貸」並不止「鼎家」一家長租公寓在做,它的模式是由房產中介向房東承諾包租,中介對房屋進行統一管理。隨後中介以「押一付一」、「零押金」吸引客源,引導租客與金融公司、銀行簽訂「房租貸」,將一年租金甚至更長的租金一下子交給房產中介,租客慢慢還貸,而中介則按月或按季度將租金交給房東。這就意味著中介一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至在不知情的情況下簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,房產中介就能繼續在市場上橫衝直撞,跑馬圈地。

這已經不是傳統意義上的中介服務,而是一種金融服務,且是一種加了桿杆的金融服務。其背後的金融風險和法律糾紛不容小覷。普通的租房糾紛,一般只涉及一兩個月的租金損失,社會波及面較小,但在目前激進的「房租貸」操作模式下,將資金風險驟然就提升到了上百萬元的級別,之前點對點的個案風險則集聚成為平臺風險,一旦風控出現問題,後果不堪設想。

一旦出事房東面臨與中介、租客兩頭糾紛,一方面收不到租金,另一方面收房困難。(互聯網圖片)

長租公寓面臨盈利瓶頸

內地長租公寓現面臨一個頗為尷尬的現實。一方面,政策層面的支持力度空前強大,各路資本進入試圖一展身手;另一方面,投資回報率低、融資成本高,盈利難是行業面臨的共同痛點,普遍投資回報率在1%至8%。SOHO中國董事長潘石屹對此表示,不建議做長租公寓,因為這個生意是虧的。原因是一定會有銀行貸款,如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行的基準利率是4.9%,但可能4.9%拿不到,得5%或6%,把款貸過來建成公寓再租出去,回報率最高超不過1%,這個回報率,租金的價格再翻一番還是虧本的。

據統計,2017年共有五家公寓宣布關閉,原因多是資金困難、盈利難等原因。深圳的窩趣公寓成立七年,一直未盈利。由於虧損增大,母公司擬以1,200萬元人民幣掛牌轉讓16.4%的股權。而行業內保持穩定發展的公司,多為房地產商建立的品牌,據悉內地排名Top100的房企中,已有超過30家成立了自己的長租公寓品牌。即使在房地產開發領域摸爬滾打多年的房企,在長租公寓的盈利上也依然面臨困境。但房企看中的其實還是借長租公寓開發租賃業務,並通過租賃運營,為持有資產保值增值。同時,租賃業務的客戶在幾年內也很可能會發展成房產買賣的客戶。

一線城市積極嚴查違法建築,也導致了可租賃盤源數量減少。(互聯網圖片)

房屋租金下調希望渺茫

針對長租公寓惡意搶房,抬高租金的行為,北京市房地產中介協會近日召開座談會,自如、相寓及蛋殼公寓等十家主要住房租賃企業負責人參加並共同承諾落實「三不」要求,承諾不漲租金,並且拿出手中共計超過12萬套的全部存量盤源投向市場。

為房屋租賃企業設定投入盤源數量,有助於對中介機構進行考核。同時,由於盤源還規定了不允許漲租金,也有助於形成盤源充足、租金穩定的租賃市場。但是,由於租屋市場與樓市相互影響,樓價升上去後,基於剛需群體旺盛的需求,租金已經很難下調。此外,一線城市積極嚴查違法建築,也導致了可租賃盤源數量減少。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,如果要想從根本上調控租金,還需要對盤源市場進行分類,形成系統的分層次的盤源資源庫,涵蓋低價盤源、中端盤源和高端盤源的市場,滿足不同層次消費者的需求,減輕租客的壓力,促進租金和需求相匹配。

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