一手交投萎縮 二手力撑半邊天

今年黑沙環及氹仔受追棒
26/12/2019
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就二手市場而言,有業內人士指出今年黑沙環及氹仔的交投相對活躍。

今年整體樓市交投萎縮,一手成交量陷入膠著,交投主要由二手市場帶動。

位於路環的「擎天匯」近日已取得「入伙紙」,將陸續安排業主上樓。

受本地經濟下行壓力,以及中美貿易戰等陰霾影響,今年整體樓市交投萎縮,一手成交量陷入膠著,交投主要由二手市場帶動。有地產代理指出,以往本地二手成交分布頗為平均,但自去年政府放寬青年首置按揭成數後,黑沙環及氹仔的單位備受首置客青睞。

官方數據沒有將住宅成交細分為一手及二手市場,只將交投分為現樓(包括一手和二手)及樓花(主要為一手)。據財政局的數據顯示,今年首十個月,整體樓市成交量按年下降30.6%至6,706宗,樓花成交1,012宗,佔整體15.1%,比重按年下降14.7個百分點。

市場人士指出,新盤盤源缺乏,加上宏觀經濟不確定性持續,發展商推盤意欲亦不高,所以今年一手交投表現乏力。從澳門中原地產的數據,亦可看出部分端倪。今年上半年,中原紀錄了共480宗住宅成交,其中131宗為一手樓盤,佔整體約27.3%。不過,踏入下半年,交投特別是一手樓進一步萎縮,在7月至10月期間,該行錄得181宗住宅交易,僅31宗是一手成交,佔整體14.6%。

新盤市場悶局

澳門新城地產執行董事李彩紅表示,受鄰埠香港的動盪局勢等因素影響,下半年樓市呈疲態,「新盤成交量已反映市場的悶局,一手市場沒有氣氛,完全吸引不了投資客,都是以首置客為主,只是二手市場還算有少少氣氛。」就二手市場而言,她指出今年黑沙環及氹仔的交投相對活躍,因為這些區域人口較為密集,需求較多,加上去年政府放寬青年首置按揭成數後,800萬元或以下的住宅物業,最高按揭成數可達80%至90%,令黑沙環屋苑的細價單位,好像「金海山花園」及「海濱花園」等,成為不少首置客的首選。

黑沙環性價比高

撇除新落成及在建的住宅項目,從財政局的數據可見,今年不少成交活躍的屋苑確實集中在黑沙環區,且樓齡為20多年。例如,具23年樓齡、設有近2,000個單位的「東華新邨」,今年首十個月的成交宗數達64宗,平均呎價為9,422.7元;同區的「海濱花園」樓齡更達26年,成交量亦有60宗,平均呎價為8,836.6元,而28年樓齡的「建華大廈」,同期亦錄得51宗交投,平均呎價8,516.8元。

談到黑沙環區二手樓盤受買家尤其是首置客青睞的原因,美聯澳門營業董事洪莉莉分析指,首置客主要分為兩個版塊,一是單身或還有一段時間才結婚的人士,他們沒有急切的住屋需求,但對屋苑環境及配套有要求,普遍選擇新樓;另一版塊是原本跟家人同住或租樓的買家,因結婚或有小朋友才急需置業,對他們而言,在800萬元的框架下,黑沙環不少屋苑可謂實用面積及金額皆相宜。「這些屋苑大多都有十多座大樓,放盤量相對較多,買家可以有更多選擇。」

二手成交價偏軟

除了實用性較高的屋苑,不少樓齡十年或以內、配套環境較高的樓盤,二手交投亦相對熾熱。財政局的資料顯示,今年1月至10月期間,位於路氹的「金峰南岸」錄得147宗成交,氹仔「濠庭都會」亦有86宗,而黑沙環「海天居」及「君悅灣」的成交量也分別達60宗及59宗。

提到相關樓盤,洪莉莉表示,大部分成交宗數較去年同期有所上升,原因之一是當中屋苑的大面積單位具有一定議價空間,舉例指今年「濠庭都會」一個約2,500尺的單位以近1,550萬元出售,金額按年下降了13至14%,較數年前的樓市高峰期更有約30%的降幅。

在整體交投萎縮的情況下,洪莉莉稱今年整體二手成交均價只是略為偏軟,錄得2至3%的跌幅。

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