內地樓市將進入拐點
06/10/2020
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內地樓市將進入拐點
內地樓市將進入拐點

過去內地開發商多以高槓杆借貸發展,適逢中國經濟以爆發式增長,樓價水漲船高,置業需求源源不斷,房產企業得以迅速狀大。然而,這種高槓杆式的操作,勢將面臨重大改變。

近年中央政府擔心樓市泡沫一旦爆破,整個社會將被動搖,終推出三條紅線政策,嚴限開發商負債比例,此招一出,內地樓市有機進入拐點。

要符合三條紅線下的債務比例,內房企業需大幅減債,方法似乎只得一道,就是大手減持樓盤套現還債。要大手減貨,最直接是減價,於是恒大地產要以七折出貨,還要在一個月內賣千億物業。

本來個別開發商減價賣樓對樓市未必構成大影響,但問題是內地開發商一直以來也是以高借貸去推動發展,許多開發商負債驚人,當龍頭大哥大手劈價,你只能做的就是急急出貨,否則眼白白看著市場購買力被對手吸乾,到時才去減價,只能望輕嘆。

當大家搶著出貨時,價格肯定價受到前所未有的壓力,嚴重的或許樓價會出現倒骨牌效應。如果市場有足夠的購買力,也可能承受得了。現實告訴我們,各地城市幾乎處處大興土木,一幢幢樓宇拔地而起,供應量之高,要消化並不容易。

之前的房子雖然能賣出去,但多少是剛性需求?不少比例的單位其是被人買作投資,博取資產升值,可今天開發商掟貨,一下子的大供應,能否消化教人懷疑?

大家別忘記,樓價與經濟是息息相關,過去樓價上升,很大程度受惠於中國經濟高速增長的紅利。然而近年內地經濟增長已經放緩,再不是動輒以雙位數字上升。反之一場新冠肺炎,全球經濟大受打擊,中國雖然有足夠內需能力推動,惟力度就遠不如世界需求。可以預見,中國經濟只會輕微增長,甚至停滯,樓市的推動力將大大降低。事實上,現時內地的房價,跟老百姓的購買力脫節,許多人是傾全家族之力去罝業,在經濟上升年年加薪,樓價又同步上揚,問題當然不大。但樓價若因開發商劈價賣樓而往下調整,這些購買力就不容易擠出來。

當然,短期市民可能樂見樓價回調,當一減價,肯定會吸引不少原先想買樓人士;問題樓價若持續下滑,他們會發覺,今天認為相宜的樓價,原來在明天變成高價。樓市很奇怪,別以為剛需才是皇道,當樓價上升時,不想買樓的人也跑出來買,樓價下滑時,有實際需求的人也會忍忍手,即是說愈升愈買,愈跌愈縮手。今天內地樓市,我們切莫掉以輕心,樓價只升不跌的神話隨時破滅。

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