報告推算五階梯房屋需求量

澳門特區現屆政府為解決居民住屋問題，去年12月公布的《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃（2021-2025年）》明確提出「改善民生是施政的核心任務」，並提出有序推行五個階梯房屋政策，包括落實公共房屋供應計劃、有序開展夾心房屋建設、發展長者公寓、推動房地產市場平穩健康發展。

政策研究和區域發展局對澳門現有房屋政策進行系統化梳理，在對比分析了澳門過去40年人口變化與房屋供應，並考慮影響房屋需求的主要因素，特別是人口因素的前提下，對未來五個階梯房屋需求作出預測，以作為未來房屋供應規劃的依據。

研究指出，截至2021年6月底，澳門共有23萬8,464個住宅單位。其中社屋15,037個，約佔6.3%；經屋36,963個，約佔15.5%；私人住宅18萬6,464個，約佔78.2%，空置單位總數為16,655個，總體空置率約為7.0%。根據社會房屋和經濟房屋在建中及規劃中數量，到2030年可以滿足需求。

夾屋需求約5,400間

研究逐一推算出五個階梯房屋未來的需求數量。其中社屋在2025及2030年所需總量的區間中值分別為17,394及18,166間，扣除現時社屋總量15,037間，其供需差額分別為2,350間（2025年）及3,100間（2030年），而未來可提供社屋數為6,150個，其中在建單位有2,100個，規劃中單位有4,050個。因此，未來社屋供應量充足。

經屋方面，2025及2030年所需總量的區間中值分別為57,399及59,949間，扣除現時經屋總量36,963間，其供需差額分別為20,400間（2025年）及23,000間（2030年），而未來可提供經屋數23,950個，其中在建單位3,017個，規劃中單位20,933個。此供應量大於2025年供需差額預測數（20,400個單位），因此也可基本達到2030年供需差額預測數（23,000個單位）。

夾屋由現在至2025年及2030年需求數量分別為5,400間（2025年）及10,100間（2030年）。特區政府在不影響現有公共房屋建設所需用地前提下，將陸續啟動夾屋興建。未來五年擬規劃興建夾心房屋7,000至10,000個單位，並爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

長者公寓方面，由現在至2025及2030年的需求區間中值分別為2,800間（2025年）及3,400間（2030年）。目前已推出長者公寓先導計劃可提供1,815個單位。特區政府將在完成長者公寓先導計劃的基礎上，根據人口結構中的長者比例、自置物業的數據、自置物業的樓宇特徵等因素分析，以及基於申請的具體情況，明確長者公寓興建量。

房屋供應不會顯著影響資產價值

私人房屋方面，現在至2030年私人房屋需求估算最大值為25,600間。特區政府將按各區現況及社會發展的實際需求，開展私人樓宇用地計劃工作，研究制定法律，適時選取合適的土地公開招標。土地拍賣將按私人市場的實際發展情況適時、有序推出。

研究邀請了金融機構做了相關壓力測試。結果顯示：在其他因素不變的情況下，澳門未來五年規劃的房屋供應對私人住宅價格的影響不會對個人貸款資產素質帶來顯著的負面作用。相關負面作用在可控範圍內，並不會影響澳門金融系統穩定。

研究認為，雖然特區政府對澳門未來房屋供應作出了基本規劃安排，但仍需要視乎人口結構、經濟環境及市場因素等實際情況及變化，對具體安排作出不斷調整優化。

（張庚睿攝）