連帶責任需慎重考慮

立法會第二常設委員會正審議《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案，草案文本加入「隨物轉移」連帶責任條款，樓宇單位在轉售時，物業若有拖欠大廈管理費，買受人要負責物業管理費欠款最多兩年。草案文本這項建議引起社會廣泛關注，「前人欠款後人還」是否公平?認為值得深入研究，做法是否公平？甚至影響不動產市場，希望立法當局慎重考慮。

草案文本建議「隨物轉移」其中主要目的，是要令大廈管理公司可收到足夠管理費，維持大廈管理運作，以及保障不動產買受人，一旦賣家拖欠管理費，買受人連帶責任最多兩年。業戶欠交管理費， 確會影響大廈管理運作，若因部分業主拖欠管理費，導致管理費收入減少，可能需要增加管理費作填補，一環扣一環，會影響大廈的正常維修、保養、電梯安全、外牆維修等。另一方面，也有意見認為，「隨物轉移」連帶責任兩年，也有可能助長業主或住客不履行繳付管理費責任，甚至蓄意欠交管理費，不但同樣會影響大廈管理運作，對其他依時交付管理費住戶亦不公平。

草案文本建議不動產買受人對原業主拖欠管理費的連帶責任為兩年，雖說是保護買家，但有研究民法學者認為，草案文本引入「隨物轉移」，從法理和公平角度來講都不妥，破壞了現有法律體系的和諧，亦有悖於「冤有頭債有主」觀念，可能會人為造成交易陷阱，一個潛在買受人不僅需要查清單位權屬，還要查清欠費情況，但目前到物業登記局登記拖欠費用制度繁瑣、難以確定金額及期限，買受人一旦疏忽就會有無妄之災，故有意見認為要有透明機制，讓買受人查詢物業管理費情況，清晰物業是否有欠費再決定購買與否，才能保障買受人權益和知情權。

本澳有約23萬個住宅單位，雖然並非都會轉售，但「隨物轉移」連帶責任條款影響深遠，當局雖說「隨物轉移」連帶責任以兩年為限是保障不動產買受人權益，但從「用者自付」角度看，原本業主或住客是用家，照理應要依時交付管理費。修訂法例有需要平衡維持大廈管理運作與不動產買受人之間利益，並訂立完善資訊平台供市民查核不動產欠費情況，確保雙方權益。