「隨物轉移」

連帶責任需慎重考慮
14/06/2017
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立法會第二常設委員會正審議《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案,草案文本加入「隨物轉移」連帶責任條款,樓宇單位在轉售時,物業若有拖欠大廈管理費,買受人要負責物業管理費欠款最多兩年。草案文本這項建議引起社會廣泛關注,「前人欠款後人還」是否公平?認為值得深入研究,做法是否公平?甚至影響不動產市場,希望立法當局慎重考慮。

草案文本建議「隨物轉移」其中主要目的,是要令大廈管理公司可收到足夠管理費,維持大廈管理運作,以及保障不動產買受人,一旦賣家拖欠管理費,買受人連帶責任最多兩年。業戶欠交管理費, 確會影響大廈管理運作,若因部分業主拖欠管理費,導致管理費收入減少,可能需要增加管理費作填補,一環扣一環,會影響大廈的正常維修、保養、電梯安全、外牆維修等。另一方面,也有意見認為,「隨物轉移」連帶責任兩年,也有可能助長業主或住客不履行繳付管理費責任,甚至蓄意欠交管理費,不但同樣會影響大廈管理運作,對其他依時交付管理費住戶亦不公平。

草案文本建議不動產買受人對原業主拖欠管理費的連帶責任為兩年,雖說是保護買家,但有研究民法學者認為,草案文本引入「隨物轉移」,從法理和公平角度來講都不妥,破壞了現有法律體系的和諧,亦有悖於「冤有頭債有主」觀念,可能會人為造成交易陷阱,一個潛在買受人不僅需要查清單位權屬,還要查清欠費情況,但目前到物業登記局登記拖欠費用制度繁瑣、難以確定金額及期限,買受人一旦疏忽就會有無妄之災,故有意見認為要有透明機制,讓買受人查詢物業管理費情況,清晰物業是否有欠費再決定購買與否,才能保障買受人權益和知情權。

本澳有約23萬個住宅單位,雖然並非都會轉售,但「隨物轉移」連帶責任條款影響深遠,當局雖說「隨物轉移」連帶責任以兩年為限是保障不動產買受人權益,但從「用者自付」角度看,原本業主或住客是用家,照理應要依時交付管理費。修訂法例有需要平衡維持大廈管理運作與不動產買受人之間利益,並訂立完善資訊平台供市民查核不動產欠費情況,確保雙方權益。

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