業界冀持續完善租務機制

「租金管制」須考慮周全
18/07/2017
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「租金管制」須考慮周全
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立法會第三常設委員會已完成細則性審議《修改民法典不動產租賃法律制度》(俗稱《租務法》),預計可於下月15日本屆會期結束前,送交立法會大會審議及表決。新修訂的《租務法》法案引入多項修改,包括具爭議的「租金管制」,設立「調整租金幅度設定上限」,調整租金機制的使用,需具例外性及臨時性,基於當時澳門租金市場高企,行政長官可以批示形式,針對某一類不動產(如車位、工廈)或所有不動產制定「調整系數」,而「調整系數」是參考消費物價指數、樓價、人資需求、薪酬調整指數等制定,措施屬短期行為,即加租幅度不能超出行政長官訂定的調整系數。

《租務法》法案建議租金加幅設限、商業單位和住宅單位租約均為三年。(資料圖片)

法案舊文本建議,將商用不動產最短租賃年期由兩年提高至三年,居住用途則兩年不變。新《租務法》改為商用及居住用途不動產最少三年起簽約,其間業主無權單方面解約。法案又引入仲裁機制應對「租霸」,並在簽署合同強制公證租約,房地產中介人曾擔心會增加工作量及費用,政府表示,現時公證署十至15分鐘就可解決相關問題,私人公證員也可從事相關工作。現時租約不需要當面認證,可對照認定簽名,不需要當場認筆跡,故不會影響其工作,費用也不太多,委員會聽取業界意見及政府意見後,認為可行。

統計數據顯示,澳門住宅租賃70%—80% 租予外僱,業主絕大部分為本澳居民。 (資料圖片)

業界指租管複雜應慎重

針對有望本屆立法會會期結束前審議及表決的《租務法》,澳門建築置業商會理事長謝思訓昨日接受本報訪問時表示,政府在經濟循環中保障及維護弱勢社群利益目的是好,但事實上存在諸多複雜之處,冀望立法會及行政當局需要小心處理。該會並非完全反對租務管制,若未能在深思熟慮下對租務實施監管,將會對包括年輕人在內的弱勢群體衝擊最大,建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分以及將住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等市場推出分類指數。

謝思訓建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分及因應不同不動產市場推出分類指數。 (劉艷萍攝)

租金回報率低影響業主

謝思訓認為,租管首先將會減少市場供應,澳門租金回報率僅有1%,而香港則有2%至2.5%,如果業主收租低於市場價,將可能選擇不租或以商業為原則的「揀客」,間接影響本澳年輕人的選擇。總觀多個實施租務管制的地區,其副作用也在凸顯。一般而言,住宅方面,實施租管可能伴隨著業主更高租金起點、更高按金、維修及管理費用的轉嫁等問題。

據2015至2016年統計數據顯示,澳門住宅租賃70%—80%租予外僱,業主絕大部分為本澳居民,租管一出變相等於本地居民要補貼外僱。商鋪方面,因應多以商業原則計數,租賃雙方具有議價能力,一般而言外地不會租管商業。商鋪非簡單以呎租按面積計算,租金往往包括推廣費、管理費、設備費、水電費用等分攤,但若實施租管,也將面臨中小企難租鋪及青年人難創業等影響。

租金調幅指標需分類

法案文本建議商用及居住用途不動產均最少簽約三年,其間業主無權單方面解約。謝思訓認為不夠靈活且缺乏彈性。而針對法案建議租金調升幅度參考通脹、樓價、薪金及就業等因素,謝思訓表示,「結合近兩年相關數據,以上四個指數都係起嘅,如果跟呢四個指數,2015至2017租金冇理由跌,但係也都係跌」,日後法案成為法例後,若以此釐定升幅,恐「分分鐘會出現矛盾」,更多個案需調解、仲裁甚至訴諸法庭。

此外,他還提到,住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等都是不同的市場,每個市場皆有其自身的特徵、供應量和需求,市場浮動軌跡不同,希望政府收集每個市場需求、供應量及價格走勢,推出分類指數。也希望正在立法會細則性審議《租務法》的委員,能進一步完善相關法律草案,以便澳門的租樓人士,特別是年輕人,能夠從這個租務機制得到正面效益。

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