內地首套房貸利率續升

或加速樓市降溫
31/10/2017
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內地樓市政策及貨幣政策持續收緊的背景下,年內全國首套房貸利率一路走高。據融360發布的中國房貸市場報告顯示,今年9月份,全國首套房貸平均利率為5.22%,按月和按年分別上升2.01%及17.66%。值得關注的是,這是首套房貸利率持續上升的第九個月,再創歷史新高。業界普遍認為,作為影響樓價的重要因素之一,首套房貸利率上浮將會加快樓市降溫。

9月份內地首套房貸利率按月再錄升幅,再創歷史新高。(互聯網圖片)

該報告顯示,全國首套房貸款平均利率迎來年內第九次上升。9月份全國首套房平均利率為5.22%,相當於基準利率的1.06倍,較8月上升了2.01%,較去年9 月的4.44%,上升了17.66%。不過,首套房貸利率的上升速度已出現放緩。在監測的35個城市首套房平均利率中,最低的為上海(4.89%),最高為鄭州(5.6%)。

劃分各線城市來看,融360分析師李唯一指出,一線城市利率變化速度快,時效性強,經歷前幾次的調整變化後,9月未出現大變動。二線城市利率變化相對有一定的滯後性,政策調整、利率上浮亦是分批次完成,目前二線城市首套平均利率除廈門外,其他均已破5%,少數城市甚至更高。

借200萬利息較去年多27萬

有內地媒體粗略計算,以貸款200萬元(人民幣,下同)分25年還款為例,按照等額本息還款法計算,每月需還款11,949.58元,總計支付利息約158.49萬元;而去年同期每月僅需還款11,048.65元,總計支付利息為約131.46萬元,也就意味著今年9月貸款要比去年同期貸款多還約27.03萬元利息。

有業界人士表示,房貸利率的上升提高了買樓月供和資金成本,將直接影響買樓貸款的積極性,降低買樓槓桿率。而買樓槓桿率也與樓價走勢密切相關。透過比較2008年至2017年全國居民買樓槓桿率與70城房價指數季度環比走勢發現,樓價與居民槓桿率總體呈現正相關關係,槓桿率愈高,樓價升得愈快;反之亦然。

房貸利率的上升直接提高了買樓的月供壓力。(互聯網圖片)

有業界人士表示,房貸利率的上升降低買樓槓桿率。(互聯網圖片)

利率上浮存在樓市調控因素

從歷史上看,內地此輪房貸利率上升的原因,與2012 年9 月份至2014年三季度的上升較為接近,都存在樓市調控和流動性因素。據易居研究院報告資料,2009 年6 月份至2011 年、2012 年9 月份至2014 年三季度,分別在2012年初和2014年中達到高點,約為7.5%和7%。不過這兩個數據包含二套房貸資料,為央行個人房貸月平均加權利率,有些偏高;在該數據產生的時間段內,首套房貸基準利率分別為7.05%、6.55%。

業界普遍認為,首套房貸利率上浮將會加快樓市降溫。 (互聯網圖片)

九成銀行房貸額度不充裕 放款時間大幅延長

融360的報告還顯示, 截至9月30日,內地超過90% 以上銀行表示目前均面臨房貸額度不充裕問題,放款時間由以往的15至60天延長到60至180天不等,部分銀行房貸業務受額度影響已進入排隊等候辦理狀態,少數銀行分支行暫停新增房貸業務受理。雖然上海目前有多家銀行可以提供優惠利率,但仍需面對額度緊張問題,排隊等待額度已是普遍現象。

融360 分析師李唯一指出,進入四季度後額度問題將會更加明顯,銀行嚴格控制房貸增量,預期明年額度問題並不會得到大幅度緩解,真正有效緩解額度問題關鍵還是在保障居住需求,市場通過擴大供給保障類房、租房等,分批解決住房問題,避免短時間內購房需求過度集中。

內地超過90%以上銀行表示目前均面臨房貸額度不充裕問題。(互聯網圖片)

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