內地買樓產權如何保障?
10/05/2018
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內地買樓產權如何保障?

現時樓價愈來愈貴,不少港澳居民選擇到內地買樓自住及投資,但內地置業存在不少陷阱。早前一批港人在廣東省惠東縣購買一個項目名為「海岸居」單位後,上月突發現樓盤被指違例建築,遭當地政府清拆,每人涉及金額為人民幣30萬至40萬元。有專家指,港澳人士在內地及海外置業時不應聽信當地房地產商和中介一面之詞,而更重要的是,核實「五證二書」是否齊全,方能保障所購之物業產權。 (文:胡夢然)

現時樓價愈來愈貴,不少港澳居民選擇到內地買樓自住及投資。 (互聯網圖片)

據了解,80港人所購買的是所謂的「小產權」房屋,即在農村集體土地上建設的房屋,該類房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,買樓合同在國土和房管局不允備案。而當地農村村民對其土地只享有使用權,不能向非本地集體成員的第三人轉讓或出售,只能在集體成員內部轉讓、置換。村民將樓房賣給非本地村民的買賣行為不受法律的認可與保障。

「小產權」房不能辦理不動產權證,亦不受內地現行房地產法律法規的保護,極易產生糾紛。 (互聯網圖片)

據了解,這批港人小業主與村民或村委會(村小組)簽訂的為《合作建房合同》,而非內地法律認可的正式買樓合同。業內人士指,購買內地或海外物業時存在相當風險,買賣合約不受港澳法律保障,萬一發生類似的買樓陷阱,追討賠償的過程會十分複雜。因此港澳居民於內地及海外地方置業時需格外小心,在購買物業和簽合約前,謹慎起見最好多方打聽樓房情況,向可靠的律師索取法律意見,切不可聽信當地房地產商和中介一面之詞。

簽合同前必須核實細節

近日有關港澳人士在內地及海外置業陷阱個案有上升的趨勢,建議置業前必須做足功課,特別是在簽合同前必須核實清楚細節,如土地情況、「五證二書」是否齊全及違約責任等。

港澳人士在內地及海外置業陷阱個案有上升的趨勢, 建議在內地置業前審查「五證二書」是否齊全。 (互聯網圖片)

「五證」指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》及《商品房銷售許可證》,是確定建設項目位置和範圍,證明建案符合安全法規及合法收取房屋款項等的法定證明。「二書」則是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,可作為商品房買賣合同的補充約定,同時也是房地產開發商在住宅交付使用時,向買方提供的對住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

若「五證二書」齊全,麻煩事就少一些,有內地法律保障且能避免誤買「小產權」房;「五證二書」不齊全,萬一樓盤出現問題都有可能陷入開發商無法交房等各種糾紛。

另外,「五證」中是有串聯關係的,沒有《國有土地使用證》就拿不到《建設土地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》,而無這兩證又無法拿到《商品房銷售許可證》。不排除某些開發商運用手段可以拿到《施工許可證》,但光有這一證無意義,樓盤仍有可能屬於違建。所以買樓簽約前一定要審查清楚「五證二書」是否齊全。

內地個別類型住宅購買時須三思

內地樓市行情有別於澳門,以下歸納了幾種建議,即使價格便宜也要謹慎考慮,避免影響後續投資及風險。第一種是主文提及的「小產權」房,雖然售價遠比同地段同條件的樓盤便宜,但無法辦理不動產權證,亦不受內地現行房地產法律法規的保護,極易產生糾紛;第二種為被特殊政策限制的房子,近期樓市經過多輪調控加碼,很多熱點城市推出了限賣政策,某些地區的住宅在拿到產權證幾年內不得上市流通,一般情況下為兩年,最長有達十年不允許出售的。購買前需了解清楚,避免影響投資;第三種是北京等熱點城市的商住房,去年年初北京推出了對商住房的限購措施,之前不限購的商住房開始限購。商住房土地出讓年限最長為50年,比普通住宅至少少20年。另外,商住房的業主維權也很困難,因商住房不屬於住宅,所以用作居住時很多權益不受法律保障,水費、電費、物業費及供暖費等也要比普通住宅貴。

商住房的業主維權也很困難,因商住房不屬於住宅,所以用作居住時很多權益不受法律保障。 (互聯網圖片)

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