新樓vs二手樓

自來有「買磚」是最保守的投資方式這一說法，無論是過去或現在，買樓都是投資人士的熱門選擇之一。但對於投資新手來說，在資金不多的情況下，如何做物業投資呢？尤其在澳門政府年初推出首置政策後，細單位成為市場追捧的搶手貨。在有500萬元港幣的前提下，是購買一套呎價高的細單位好亦或是購買一套呎價稍低但樓齡時間長一點的二手樓的投資前景更好呢？澳門浩楓地產總裁余浩銘表示，新樓與二手樓之間的選擇並不是甚麼新題目。（文: 蘇祺）

相信不少年輕人在購買物業時，由於可支配的現金不多，在面對新樓或二手樓時總有猶豫，其實這個問題要細化考慮幾個問題，一是投資者真的瞭解現時的樓市嗎？二是需要了解清楚購買新樓及二手樓的利與弊，三是從投資角度出發，要考慮到日後租金回報等問題，最後則是根據自身切實情況，從實用性的角度上來看待哪一類型的物業更有購買的價值。

二手樓市場由用家主導

余浩銘認為現時發展商的態度偏向保守，這也是因為現時建樓成本比較大，建築成本的有多無少，加上飆升的地價，因此新樓的價格並不算低。而本澳的樓市向來比較慢熱，事實上在年初政府透出首置政策前，加稅的傳聞便已經令部分買家急忙入市，從而消耗掉部分的購買力。從次季開始，樓市成交情況並不算太過於積極，好在暑期過後有不少發展商準備推出新樓，相信這對市場能起到正面作用，帶動樓市銷情。對於二手樓市場，余浩銘認為截至目前為止，樓市上二手單位的成交集中在剛性需求的部分，首置政策的推出一定程度上帶動用家入市，其中不乏是上車客或換樓客，但總歸八成以用家為主，目前本澳二手樓市健康平穩，用家主導市場。

新樓付款方式或較二手樓相對靈活

余浩銘表示，新樓及二手樓都有其無法替代的優點。新樓的樓齡自然相對小，升值空間較二手樓大，日後零售空間亦相對大一些。其次是現時樓市競爭不算小，各個發展商在銷售樓盤的付款方式上多少都有優惠，付款方式較二手樓的成交要相對靈活。三是新樓的設施配備比較完善，省去買家再額外購置設施多花費額外開銷。但這裡要注意入市時間是一個關鍵點，並且在區域的選擇上亦要注意。近年受颱風天影響，相信投資者再作投資時會考慮到地理位置的重要性。看回二手樓，這種物業更加適合手頭預算不多的投資者，在花費上會較新樓的預算少一些。其次是二手樓在購買前可清楚看到物業的現狀，這讓客戶更加清晰去選擇。在價錢的方面，由於是直對原業主無需面對發展商，在成交價格方面可以討價還價，或通過商討得到些許優惠。最後一點是由於颱風影響或樓市或面臨加息等不明朗因素，令業主加急出售。

余浩銘認為新樓的價格不低主要是因為現時建樓成本較高。（互聯網圖片）

暑期後預計有部分新樓推出，望能帶動樓市銷情。（互聯網圖片）

物業租金回報與升值潛力成反比

從投資角度出發，余浩銘認為二手樓的租金回報會較一手樓高些，因為升值潛力高的單位租金回報自然會低一些，這是一個現實的反比關係。但簡單來講，如果投資以出租單位收租為主的話，需要注意物業所在的區域，及日後該區域及該單位的前景。舉例來講，港珠澳大橋的建成多少帶動了東方明珠區的市場，形成正面影響。而路氹區的前景亦不容小覷，大型賭場的落成相信亦會積極帶動該區樓市發展。

從物業實用角度出發，考慮到買家以自主為主，如家中有小朋友的情況下，余浩銘則認為首選800萬元內的二房及三房單位更加適合。並不一定新樓就看高一線。這時候又要提到買樓的時機，因為每個人買樓需求不同，並沒有所謂合適的時機，而是要看回投資者自身的經濟情況而量力而為。

從投資角度出發，余浩銘認為二手樓的租金回報會較一手樓高些。（互聯網圖片）