經屋訂價設「成本價」與「購買力」兩方案

餐A定餐B?買定離手!
16/05/2019
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立法會第一常設委員會昨日繼續細則性審議修訂新《經濟房屋法》法案,政府並就經屋訂價提出「成本價」與「購買力」兩方案。 (鍾佩欣攝)

本澳目前現樓「經屋」單位供應,可謂鳳毛麟角。(資料圖片)

雖然目前本澳提供的經屋「現樓」單位可謂鳳毛麟角,但仍難阻市民對經屋的渴求,計劃今年中「開隊」申請的新城填海A區4,000個經屋單位,相信是市民最有希望見到的「曙光」;然而,撇除備受爭議的經屋申請方法, 政府昨日為經屋售價提出兩個方案,即按照「成本訂價」及「購買能力訂價」作為售價,但兩者售價約相差30%之多!

立法會第一常設委員會昨日就《經濟房屋法》修訂進行細則性審議時稱,兩方案各有利弊,期望政府加多考量,於兩者間取得平衡。

立法會第一常設委員會昨(15)日繼續細則性審議《修改第10/2011號法律〈經濟房屋法〉》法案,運輸工務司司長羅立文、房屋局局長山禮度等列席。

「成本訂價」雖貴較實際

會議後,一常會主席何潤生引述政府代表介紹稱,經屋售價方面,第一方案餐A按照成本訂價,以土地溢價金、建築成本及10%的行政費用作綜合計算,實用面積每一平方米約48,000元至49,000元,如三房實用面積約60平方米的單位,售價約290萬元;兩房實用面積約45平方米的單位,售價約218萬元;一房實用面積約30平方米的單位,售價約145萬元

「購買能力」可做七成按揭

第二方案餐B按照購買能力作訂價,根據經屋申請者的入息證明,以七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔家庭收入30%計算,實用面積每一平方米約35,000元至36,000元,三房單位約213萬元、兩房單位約159萬元、一房單位約106萬元。

望政府下調行政費用

何潤生(上圖)昨日引述委員會意見時表示,兩方案各有利弊,認為「成本訂價」相比「購買能力」計算較高,如實反映經屋地段、景觀、座向及建築成本等,方案較實際,期望政府考慮下調行政成本費用比例。

至於按照「購買能力」方案,政府補貼較大,建議可重新釐定計算公式,如供款能力佔總收入可提升至40%、供款期延長至30至40年等。委員會期望政府多加考量,可於兩者間取得平衡。

防經屋流入私樓市場

另外,法案中亦建議新經屋轉售,只可轉售給房屋局及經屋申請者,以防止經屋單位流入私樓市場。何潤生引述政府代表稱,二手經屋轉售將按通脹、折舊率兩個參數計算,而近年澳門通脹率約2%或3%,經屋折舊率每年約2%,認為兩者間有互相抵銷作用,未來二手經屋售價將出現橫向及有限制的升值,升值空間已受制於這些要素,「是一個有限制的升值」,從而達至當時《經屋法》去投資化的立法目的。

何潤生續稱,因應未來的建築材料、土地溢價金的升幅等原因,將來二手經屋售價會較新的經屋更便宜,經屋申請人有權選擇二手經屋或新建經屋單位。

梁桂萍偏向「購買能力」方案 入息中位數計算有偏差可再議

對於政府未來經屋訂價時提出的「購買能力」及「成本訂價」兩個方案,街總房屋關注組召集人梁桂萍昨日受訪時認為,每一個計算方式都會有優點及不足。但「成本訂價」中的承建商成本或許會有欠透明度,且因公屋是市民所需的生活必需品,包括溢價金、行政費用等應考慮調低計算標準。

梁桂萍表示,她個人比較贊同以「購買能力」計算的方案,認為更加切實居民實際需要,且申請人自己也容易因應實際情況,計算是否具有承擔能力。

她續稱,「購買能力」方案中,若以居民收入中位數為計算參考或許並不合適,因在本澳全民就業情況下,居民收入中位數可能被公務員及高薪博企員工拉高,實際申請經屋者未必達到中位數的薪資水平,加之未來可能有照顧家庭及家庭成員的負擔,因此建議就此酌情處理,調低有關標準。

至於「成本訂價」方案,政府要思考承建商成本的透明度是否足夠,可否去除行政成本?溢價金會否有別於私樓等問題。另外,因應不少公屋出現質量問題也值得關注,建議承建商維修保養費用也要單獨考慮。

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