都市更新的難處

與世界上其他一些歷史悠久的城市一樣，「都市更新」是縈繞在澳門社會中的一大問題，也是未來特區政府施政的一大重點。都市更新也好，舊區重整也好，其困難之處在於問題錯綜複雜，牽一髮而動全身，絕非簡單的「畀錢交貨」買賣。在政府即將換屆交接之際，近來社會上對都市更新的討論聲音日增，此事實在關乎相當一部分居民切身利益，希望無論政府部門抑或都更委員會、都更公司，在討論制定政策時應從多渠道廣泛吸收社會意見。

都市更新股份有限公司董事會主席林金城日前表示，未來舊區重建時，業主需要負擔建築費用，強調都更公司是一間非盈利公司，對此社會意見不一，有人認為「自己樓自己修」是應份，亦有人擔心會因為缺乏吸引力而導致小業主難以達成統一意見，最終重建會「流產」，兩方說法都不無道理。

本澳以往由小業主自資重建舊樓項目寥寥可數，遙想2011 年的青洲明興樓重建項目，可以為今日的討論提供借鑑。明興樓於2011 年被列為危樓，當小業主得知此「噩耗」後，大約三天時間內就得到了百分百小業主同意進行重建。項目於2014 年11月動工，歷時約兩年完成，新大廈比原建築新增了一層，各業主需要支付37萬至74萬元建築費，建築商則以250 萬元認購兩個單位，樓價差額用作彌補建築費。

然而並不是所有舊樓重建都能如此順利，位於新橋區的福寧大廈拖延了近四年才能取得百分百業權同意，而水上街市附近的海德大廈在2010年出現傾斜、漏水等問題，但經歷七年才最終得到全體小業主同意開展拆卸重建。

縱觀目前本澳數個舊樓重建項目，多數是透過放高樓宇增建單位，建築商以此方式獲利，而避免小業主負擔過重的建築費用。假若依照都更公司介紹的方案，重建後單位數量維持不變，是否意味著小業主需要「硬食」所有開支？隨著通脹百物騰貴，數年後每個單位重建費或許就不是數十萬可以「埋單」。雖說重建後樓宇會升值、小業主按理說有利可圖，但重點是一開始就可能無法負擔重建費用，導致進一步加大取得足夠業權同意的難度。

對此， 政府以及相關機構宜及早諮詢研究，在「不讓都更淪為地產項目」和「改善居民生活環境」之間取得平衡。