橫琴樓價透支未來？

受港澳客戶青睞的橫琴4月成交108套，佔全市5.16%，環比基本持平。（資料圖片）

特首賀一誠今年施政報告當中，有相當大篇幅涉及橫琴。（資料圖片）

橫琴口岸於今年內開通。（衛兆誠攝）

橫琴新盤龍光·玖龍璽均價每平米5.2万。（衛兆誠攝）

今年澳門施政報告中，開宗明義談到橫琴，文內說：「將是澳門參與粵港澳大灣區建設、融入國家發展的第一站，是澳門經濟多元發展最便利、最適宜的新空間。」可想而知，橫琴對於澳門的發展，具有戰略性的意義，甚至是澳門半個未來。

其實，橫琴這幾年因為國家政策，區內房地產價格以幾何級數倍升。有分析指橫琴樓價已透支未來價值，現時入市幾乎可說難有利可圖。亦有指橫琴發展潛力無限，區內的規劃將成廣東省的金融中心，究竟未來實情是怎樣？（文：衛兆誠）

要作出分析，首先要了解橫琴目前的發展態勢。從澳門這一方所見，橫琴一幢幢的新大樓陸續落成，加上在當地落實澳門新街坊發展，及進一步開發粵澳合作中醫藥科技產業園，在在預示澳門有更多硬件及空間，可供將來作新發展，

先不要說，澳門將來和橫琴可以產生甚麼樣的協同作用。其實經過近十年發展，在橫琴目前見到的是，由島南部的長隆海洋王國，幹道向北延伸，路經橫琴村、澳門大學、新家園、勵駿龐都、梧桐樹大厦及金融區，一座座新項目漸次落成。

十年發展初具規模

然而，若細心留意的話，就會發現，前述多個項目，大抵集中整個島的東邊，剛好在澳門的對岸發展。就連主要運輸基建及交通路線，都是貫通橫琴島東作為基礎。 澳門的城市規劃較為密集，相比起來，橫琴島每個項目的距離相距較遠，提供更大的空間感。不過，由於橫琴仍然處於發展中階段，加上內地發展每一個新區時，往往均是規劃先行，更會先在小範圍發展起來，致新區建立時，因為對外交通甚為遙遠，令外間人士進入新區時有如孤島。

一如之前所述，橫琴亦如內地不同新區建設般，只以小範圍、片區逐步建成，加上規劃上會注重環保綠化，因此預留住宅部分發展用地會較少。當地限於住宅建設用地更少於三成。由此可見，在預期住宅供應較少，加上份屬新區，因此動觸先機者便會搶佔區內樓房，樓價難免水漲船高。

每平米突破五萬

即如島內鄰近蓮花口岸的琴海灣，每平方米叫價在去年5月已達4萬元（人民幣，下同），就算受到新冠肺炎疫情影響，今年初叫價仍企穩在4.2萬元，直到4月份時，才稍回落至均價3.9萬元左右。這反映早期涉足當地買樓者，形同摸頂，並透支了購買力，唯有耐心死守。 另外，以橫琴新盤玖龍璽為例，就算疫情肆虐，叫價每平方米亦只是由1月份的5.5萬元，回落至2、3月份時的5.2萬元而已。

華潤置地的萬象世界二期，在農曆年前推售30個單位，雖然是公寓，叫價亦高達每平方米3.5萬元。即使該盤近期最新叫價平均較3月份時回落1.89%至每平方米31,349元，但是以60平方米的複式單位為例，造價介乎185萬至189萬元。

銷售一直理想

儘管橫琴樓價仍高企，但是據橫琴中原事業部總經理李煜引述中原資料庫監控指，橫琴今年第一季度共有31個網簽項目，網簽成交量約1,303套，同比上漲約84.3%，佔珠海市網簽成交總體比例約19.92%。住宅佔當地網簽成交達661套。當地銷情尤以一月上旬市場交投熾熱。

受疫情衝擊期間，不少項目處於休市狀態，買家持觀望態度，令1月下旬至2月中上旬市場交投進入冰凍期。隨著疫情好轉，政府陸續推出多項政策支持行業復工，加上銀行減息，中原及多個發展商推出網上睇樓，不少項目推出特價房及優惠的付款方式，帶動橫琴三月網簽交投陸續增多。

需要時間守候

若進一步細心留意政策上的變化，珠海其實在2018年9月已批覆，推動《橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》（下稱規劃），實行藉港珠澳大橋珠海口岸、經嘉林山隧道，接駁橫琴的沿線地區，納入發展。

如只以橫琴將來的發展遠景，純以地產重點，先購入、博未來增值的做法，在橫琴島內樓房造價遠高於珠海，甚至需要以更長時間去守候新的商機，是否化算便值得深思。同時，就算澳門路氹與橫琴實現一地兩檢，會較以前通關省時方便，有意住在橫琴享樂小休的內地旅客，仍然擺脫不了口岸進出的限制。

新街坊計劃建3,800套房，每套房面積100至120平方米。圖為新街坊鳥瞰圖。（資料圖片）

澳門新街坊 將建3,800房

澳門政府透過都更公司，在橫琴島中心溝北、小橫琴山以南，麗新集團旗下創新方一、二期以北，即原屬規劃作商業服務片區、國際居住區附近的19萬平方米地段，借助中銀澳門融資，推動澳門新街坊項目，土地出讓價為53.48億元。

根據設計籃圖，共建設3,800套房，每套房樓面積100至120平方米，項目總樓面達42.2萬平方米，並計劃建成後，以成本價轉售18歲以上的年青人。項目內配套衛生站、社區體育設施、商業配套，甚至長者中心。這表面上，有助更多澳門居民不用以橫琴的高樓價接入當地發展。

雖然澳門大學橫琴校園、澳門新街坊及粵澳合作中醫藥科技產業園，先後進駐橫琴，但是地理位置完全分割，每個項目的車程由短至5分鐘至15分鐘不等，將來澳門在橫琴借來的時間、空間及地方，如何取得有機的結合，將是新挑戰。