澳門發展的腹地

橫琴樓價透支未來?
22/05/2020
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橫琴樓價透支未來?

受港澳客戶青睞的橫琴4月成交108套,佔全市5.16%,環比基本持平。(資料圖片)

特首賀一誠今年施政報告當中,有相當大篇幅涉及橫琴。(資料圖片)

橫琴口岸於今年內開通。(衛兆誠攝)

橫琴新盤龍光·玖龍璽均價每平米5.2万。(衛兆誠攝)

今年澳門施政報告中,開宗明義談到橫琴,文內說:「將是澳門參與粵港澳大灣區建設、融入國家發展的第一站,是澳門經濟多元發展最便利、最適宜的新空間。」可想而知,橫琴對於澳門的發展,具有戰略性的意義,甚至是澳門半個未來。

其實,橫琴這幾年因為國家政策,區內房地產價格以幾何級數倍升。有分析指橫琴樓價已透支未來價值,現時入市幾乎可說難有利可圖。亦有指橫琴發展潛力無限,區內的規劃將成廣東省的金融中心,究竟未來實情是怎樣?(文:衛兆誠)

要作出分析,首先要了解橫琴目前的發展態勢。從澳門這一方所見,橫琴一幢幢的新大樓陸續落成,加上在當地落實澳門新街坊發展,及進一步開發粵澳合作中醫藥科技產業園,在在預示澳門有更多硬件及空間,可供將來作新發展,

先不要說,澳門將來和橫琴可以產生甚麼樣的協同作用。其實經過近十年發展,在橫琴目前見到的是,由島南部的長隆海洋王國,幹道向北延伸,路經橫琴村、澳門大學、新家園、勵駿龐都、梧桐樹大厦及金融區,一座座新項目漸次落成。

十年發展初具規模

然而,若細心留意的話,就會發現,前述多個項目,大抵集中整個島的東邊,剛好在澳門的對岸發展。就連主要運輸基建及交通路線,都是貫通橫琴島東作為基礎。 澳門的城市規劃較為密集,相比起來,橫琴島每個項目的距離相距較遠,提供更大的空間感。不過,由於橫琴仍然處於發展中階段,加上內地發展每一個新區時,往往均是規劃先行,更會先在小範圍發展起來,致新區建立時,因為對外交通甚為遙遠,令外間人士進入新區時有如孤島。

一如之前所述,橫琴亦如內地不同新區建設般,只以小範圍、片區逐步建成,加上規劃上會注重環保綠化,因此預留住宅部分發展用地會較少。當地限於住宅建設用地更少於三成。由此可見,在預期住宅供應較少,加上份屬新區,因此動觸先機者便會搶佔區內樓房,樓價難免水漲船高。

每平米突破五萬

即如島內鄰近蓮花口岸的琴海灣,每平方米叫價在去年5月已達4萬元(人民幣,下同),就算受到新冠肺炎疫情影響,今年初叫價仍企穩在4.2萬元,直到4月份時,才稍回落至均價3.9萬元左右。這反映早期涉足當地買樓者,形同摸頂,並透支了購買力,唯有耐心死守。 另外,以橫琴新盤玖龍璽為例,就算疫情肆虐,叫價每平方米亦只是由1月份的5.5萬元,回落至2、3月份時的5.2萬元而已。

華潤置地的萬象世界二期,在農曆年前推售30個單位,雖然是公寓,叫價亦高達每平方米3.5萬元。即使該盤近期最新叫價平均較3月份時回落1.89%至每平方米31,349元,但是以60平方米的複式單位為例,造價介乎185萬至189萬元。

銷售一直理想

儘管橫琴樓價仍高企,但是據橫琴中原事業部總經理李煜引述中原資料庫監控指,橫琴今年第一季度共有31個網簽項目,網簽成交量約1,303套,同比上漲約84.3%,佔珠海市網簽成交總體比例約19.92%。住宅佔當地網簽成交達661套。當地銷情尤以一月上旬市場交投熾熱。

受疫情衝擊期間,不少項目處於休市狀態,買家持觀望態度,令1月下旬至2月中上旬市場交投進入冰凍期。隨著疫情好轉,政府陸續推出多項政策支持行業復工,加上銀行減息,中原及多個發展商推出網上睇樓,不少項目推出特價房及優惠的付款方式,帶動橫琴三月網簽交投陸續增多。

需要時間守候

若進一步細心留意政策上的變化,珠海其實在2018年9月已批覆,推動《橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》(下稱規劃),實行藉港珠澳大橋珠海口岸、經嘉林山隧道,接駁橫琴的沿線地區,納入發展。

如只以橫琴將來的發展遠景,純以地產重點,先購入、博未來增值的做法,在橫琴島內樓房造價遠高於珠海,甚至需要以更長時間去守候新的商機,是否化算便值得深思。同時,就算澳門路氹與橫琴實現一地兩檢,會較以前通關省時方便,有意住在橫琴享樂小休的內地旅客,仍然擺脫不了口岸進出的限制。

新街坊計劃建3,800套房,每套房面積100至120平方米。圖為新街坊鳥瞰圖。(資料圖片)

澳門新街坊 將建3,800房

澳門政府透過都更公司,在橫琴島中心溝北、小橫琴山以南,麗新集團旗下創新方一、二期以北,即原屬規劃作商業服務片區、國際居住區附近的19萬平方米地段,借助中銀澳門融資,推動澳門新街坊項目,土地出讓價為53.48億元。

根據設計籃圖,共建設3,800套房,每套房樓面積100至120平方米,項目總樓面達42.2萬平方米,並計劃建成後,以成本價轉售18歲以上的年青人。項目內配套衛生站、社區體育設施、商業配套,甚至長者中心。這表面上,有助更多澳門居民不用以橫琴的高樓價接入當地發展。

雖然澳門大學橫琴校園、澳門新街坊及粵澳合作中醫藥科技產業園,先後進駐橫琴,但是地理位置完全分割,每個項目的車程由短至5分鐘至15分鐘不等,將來澳門在橫琴借來的時間、空間及地方,如何取得有機的結合,將是新挑戰。

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