內房龍頭銷售逆市增長

恒大成上半年「售樓之王」
27/07/2020
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中國恒大半年花了738億元買地,堪稱買地之王。(東方IC圖片)

恒大上半年銷售額已達年初所訂6,500億元的54%。圖為主席許家印。(東方IC圖片)

上半年碧桂園銷售排名第三。圖為碧桂園主席楊國強。(官網圖片)

內地經濟受新型冠狀病毒影響,曾令市場憂慮房地產一手市場銷情同遭嚴重打擊,幸好由於疫情由第二季起漸見紓緩,加上內房股各出奇謀,部分銷情按月回升,且看整個新樓市場能否急起直追,收復上半年失地。(文:周永雄)

上半年,中國恒大(3333)打破自己同期紀錄,創累計近3,500億元(人民幣,下同)新高,排銷售第三的碧桂園只是計算歸屬該集團股東權益銷售額,即未有計入合營或聯營公司的銷售,故此誰勝誰負有待專家核證;但肯定的是,期內如恒大和中國海外(0688)均錄得「疫市」增長。

金茂半年打入「千億俱樂部」

融創中國(1918),龍湖(0960)和世茂集團(0813)也在上半年便成為「千億俱樂部」成員,賣樓金額已破1,000億元,而後兩者的銷售額更按年分別升約5%和10%,至約1,111億元和1,104億元。至於新成員則為中國金茂(0817)6個月銷售額1,028.7億元,比去年同期大增逾31%。

按上半年銷情,內房股平均達標率約40%,市場還關注能否達到所訂全年銷售目標。有分析認為,上半年市場受到疫情衝擊外,下半年需視乎疫情變化及政府政策等。

內房股則似乎正努力追回失地,中金發表報告表示,內地在6月最後一周,於10個重點城市合共推售多達98個項目,新供應接近2萬伙,打破年內紀錄,創出單周新高。花旗早前也發出報告估計,下半年普遍內房股部署加快銷售步伐,而且擁有充裕貨源供銷,帶動整體銷售額續增。

萬科不公布銷售目標

除了萬科(2202)不再公布全年銷售目標,碧桂園也未有披露今年銷售目標,但碧桂園總裁莫斌曾於3月指,今年仍可實現全年目標,而上半年銷售額只比去年下半年略降,且看下半年能否追上。

至於中國恒大上半年銷售額已達年初所訂6,500億元的54%,若按主席許家印內部制定的8,000億元銷售目標,完成率也達44%。

該集團採用網上賣樓營銷模式,發揮線上與線下相結合模式,推動銷售向上。高盛早前發表研究報告指,將恒大今年合約銷售預測上調15%至6,920億元,並將2021至2022年度每股盈利預測分別上調8%及10%。

融創銷售大落後

至於能在上半年達到全年銷售目標逾50%的,還有中國金茂(0817)和佳兆業(1638),分別達51.4%和54.8%。中國金茂6個月銷售額1,028.7億元,與全年目標2,000億元相差約971億元,而該集團單是6月銷售額達376億元,且銷售額由2月低位按月回升。

不過,融創中國今年上半年銷售額也自2月起按月遞增,但共計銷售額1,952.7億元,不但比去年同期回落,而且與全年銷售目標6,000億元比較,達標率僅32.55%,在大型房企的銷售目標完成率中處較低水平。若要達標,下半年每月平均銷售額需達約674.55億元方可,而6月銷售額約545.7億元已是今年單月金額最高的月份。

「掃」地踴躍 恒大稱霸

除了賣樓直追外,內房買地也不手軟,據中原地產研究中心統計數據,截至6月23日,內地50個城市賣地金額達2.07萬億元,同比上漲15%,當中40家內房更出手逾100億元掃地,一線城市如北京和上海賣地金額更突破1,000億元。

中國恒大也是最積極,半年掃了738億元「貨」,無論在金額和地皮數目上,堪稱買地之王,且拋離第二名近300億元,多少反映對後市看好外。

中原地產首席分析師張大偉向內地傳媒表示,在降準以及下調利率等政策影響下,內房買地積極性逐漸提高,多地再次出現高溢價率土地成交,使市場熱度續提升,今年以來已經錄得3宗金額超過100億元的高價成交。雖然疫情對房企資金鏈影響雖然大,但內地融資難度降低,部分企業拿地積極性再次提高,並追求市場規模,特別是很多近年拿地很少的企業也開始積極拿地。

恒盛規模細爆發強 年初至今股價大升46%

相對於藍籌內房股動輒兩三千億元市值,今年有些小型內房股價表現出眾,甚至跑贏大市幾條街,單是首兩名的累積升幅均超過四成。

升值最厲害的內房股竟然是一間虧損的公司:恒盛地產(0845),截至本月10日,今年累積上升達46.23%,市值更是「細細粒」,僅逾24億港元。有趣的是,該集團於去年度轉盈為虧,蝕約9.57億元,資本負債比率於去年底接近400%!

恒盛去年房地產銷售額67.33億元,按年少約7億元,集團預期今年有11個項目推出,可供出售樓面面積約150萬平方米。從面積而言,毋疑難與巨型內房比較,但最重要的是,所售項目位處上海、長三角、環渤海和東北,分別佔預期可售建築面積的18.2%、 57.4%、11.5%和12.9%。

亞軍建發賣樓超越去年

至於升幅亞軍的建發國際(1908)也非浪得虛名,皆因今年上半年銷售額約257.58億元,累計銷售面積約155.85萬平方米,同比分別增長約52.88%和約60.84%,而且早已超越去年銷售收入171億元近80億元。

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