加息周期窒礙本澳樓市復蘇步伐

仲量聯行:下半年物業投資市場仍然膠著
27/07/2023
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仲量聯行:下半年物業投資市場仍然膠著
仲量聯行:下半年物業投資市場仍然膠著

仲量聯行指出,今年下半年物業投資市場仍然保持膠著狀態。(資料圖片)

(左至右)物業及資產管理部主管謝文彬、評估及諮詢部董事黃嘉良、總經理唐偉樂、租賃部高級經理高英杰。(仲量聯行提供圖片)

仲量聯行昨日發布《2023 年澳門物業市場中期回顧》指出,澳門年初起 全面通關後,商舖租賃市場顯著回升。然而,全球和中國內地經濟疲弱,以及加息等因素繼續影響本澳物業市場的復蘇步伐。仲量聯行指出,今年下半年物業投資市場仍然保持膠著狀態,投資者受高息環境影響將會繼續出售部份物業資產進行變現。

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出,澳門的經濟復蘇已漸趨穩定,但本地房地產投資市場仍受加息、外圍經濟疲弱及緩慢的內地經濟復蘇所影響,投資者仍然保持觀望態度。早前政府調升了溢價金計算參數,亦大大減少了開發商的利潤,從而影響澳門的土地開發市場。

澳門財政局數字顯示,截至 2023年6月共錄得1,793 宗住宅買賣成交,按年上升9.9%。期內缺乏大型新盤開售,樓花銷售只錄36宗零星成交,只佔全澳住宅成交量2.0%。

新街坊料吸納部分住宅需求

2023年上半年共有九個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共只有 302個住宅單位可銷售供應,可供應住宅市場的建築面積約22,405.6平方米,均集中在澳門半島。位於橫琴的澳門新街坊項目預計於今年9月開售,約提供 4,000個住宅單位,屆時將會吸納部份澳門住宅需求。

受惠於外地僱員增加,住宅物業的租金表現良好。2023 年上半年的高級住宅租值較去年底上升13.7%,中小型住宅租值則較去年底上升8.2%。資產表現方面,2023年上半年的高級住宅資產價格較去年底谷底微升1.3%,中小型住宅資產價格則較去年底回升4.0%,投資回報率分別約1.7%及1.5%。

下半年樓價仍受壓

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱,住宅成交量依然徘徊於歷史低位。樓價在上半年錄得輕微升幅,惟目前左右市況的因素均不利於樓市復蘇,普遍樓價較疫情前已下跌超過一成。澳門適當地撤回物業買賣限制措施有助穩定經濟及營造更健康的市場。縱觀現時的市況,今年下半年在加息、股市波動、外圍經濟 疲弱及內地經濟復蘇步伐較預期緩慢等因素影響下,樓價將會仍然受壓,影響澳門經濟復蘇之路。

商舖市場受消費外移影響

在寫字樓方面,仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示,政府部門遷出私人寫字樓持續影響租賃市場,空置率仍然有上升壓力,租金水平處於低位。受高息環境影響,短期內寫字樓買賣交投仍然低迷。

另外,今年首五個月共錄得115宗商舖銷售成交,按年下跌14.8%。截至2023 年中,一線商舖回報率約為 2.1%。受利率上升影響,投資者的物業持有成本增加,市場對商業物業的租金回報要求有所提升,投資比較氣氛謹慎。

唐偉樂稱,目前商舖租賃主要由藥房、手信、大眾品牌及餐飲等主導。高檔零售品牌正逐漸重投市場,但採取較觀望的策略。

商舖市場的另一挑戰是本地居民出境旅遊及消費的人數增多,澳車北上及往港外遊令本地消費流失,減慢零售業的復蘇步伐。加上人民幣貶值將吸引更多本澳居民北上消費,以及減低內地旅客來澳消費的吸引力。

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