地產股雖便宜但仍難造好

港樓按揭繼續緊隨美國息口向上，地產股短期內仍難見轉勢復蘇。（RTHK圖片）

港股本周開局失利，人民幣重見7.3關口，令港股表現同樣受壓，恒指收報17,729點，跌1.8%。雖然聯儲局本月暫停加息，但整體利率趨勢仍然向上，港銀於月中再度上調按揭息率，令香港樓市復蘇的難度加大，香港地產股已沉寂一段日子，估值普遍已跌至歷史低位，雖然近期稍有一些支持措施，但影響仍然甚微。有分析認為，在美國轉為減息之前，地產股仍難以轉勢。

香港主要銀行於9月中，均陸續宣布上調按揭利率（H按）的封頂位50點子，令實際樓按封頂息率升至超過4厘，再破近年紀錄。

利率持續上升之下，香港樓市疲弱亦在預期之內，而港府重申現時未有計劃調整樓市措施，意味稅務方面的刺激短期內並無太大機會出現。然而，屬於半官方機構的香港按揭證券公司則在近日宣布，對樓花住宅物業的按保計劃作出調整，當中最受關注的，為將1,000萬港元以下合資格樓花的最高按揭保險成數升至九成，此舉實際上為將樓花及現樓的按保成數看齊。

按保措施調整 對樓市刺激甚微

花旗報告表示，香港按證公司新措施有助一手樓買家透過按保，銷定現時按揭利率，以免出現因樓價下行而導致估價不足的情況，惟措施僅屬輕微改動，對住宅購買需求的影響甚少。

該行亦指出，目前市場仍低估樓按利率上升所帶來的風險，指即使美國息口見頂，港樓按揭仍可能進一步上升，相信樓價下跌幅度或在第四季加快。該行維持對香港地產股審慎看法，予該板塊「減持」評級，並預期明年樓價仍會繼續向下。

利率下行之前 地產股難見轉機

就利率上升的影響，高盛在報告中指出，港銀於本月中再度上調按揭利率50點子，幅度為本輪加息周期中最大，新造按揭成本平均由3.6%升至4.1%，而現有按揭則約3.3%至3.5%水平，主要由於銀行間資金成本上升。該行維持2024年一個月期的HIBOR（港銀同業拆息）預測約4.7%，低於今年7月平均的5.1%水平，認為按揭利率在本輪上升周期中經已見頂。

該行亦表示，按揭利率上升對買家負擔造成進一步壓力，而今年來利率已累升75點子，因此該行調整對香港樓價的預測，由原來按年升5%調整至持平。該行亦補充，即使地產股受壓，估值逼近歷史低位，但在美國減息前，尚未見到重估催化劑。