港樓市場未擺脫下行周期

地產股首重財務防守性
22/01/2024
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地產股首重財務防守性
地產股首重財務防守性

加息環境令香港樓市處於逆風,而這亦更考驗港資地產股的財務實力。(網絡圖片)

港股上星期繼續跌跌不休,恒指跌穿萬六關口並一度向年半低位下試,收報15,308點,全周累跌5.8%。與港股趨勢相近,在加息環境下,港樓亦處於下行周期,去年整體錄得約半成跌幅;而有分析認為,即使今年開始減息,香港樓市受到的支持效用亦會滯後。在逆市之下,大行認為負債率偏低,並具有豐富財務資源的地產股,仍將作為行業收息股首選。

據富瑞報告表示,香港樓市走勢成為新的風險來源,該行對負債比率較高的地產商信貸風險更為謹慎。

該行提到,截至去年6月底止,港銀對地產行業的貸款達1.67萬億元(港元,下同),其中來自五大發展商,包括新地(0016)、恒地(0012)、長實(1113)、新世界發展(0017)及信置(0083)的貸款佔總額21%;而其他主要地產商,如領展(0823)、恒隆(0010)、九倉置業(1997)、希慎(0014)、太古地產(1972)等則佔總額約10%。

高息環境不利負債偏高的地產商

大摩報告指出,若利率於下半年開始下調,應有助利息支出降低,但香港樓市需要按揭利率下調加上市場情緒改善的支持,惟認為這不太可能於年內發生。該行預計今年整體樓價再跌10%,重回2016年8月水平。該行提到,即使美國減息亦需要更長時間才會惠及港樓市場,料今年實際按揭利率將維持在4厘水平,從而導致負利差出現,削弱自住及投資需求。

對於地產商的影響,該行預計,今年上半年港銀同業拆息(HIBOR),將較去年同期高出約1厘,對高負債及浮息比例較高的公司不利。該行認為,只有資產負債表強勁的公司,才可能在如此環境下維持或增加派息,如信置、長實及太古地產等;另外,相較於寫字樓及住宅,該行更偏好零售租務為主的公司,如領展及希慎等。

財務充裕的地產股更具防守性

滙豐方面亦表示,對今年港樓前景維持審慎態度,指過去三個月內,地產商的預計收益平均下調7%;預期在隨後業績公布時,管理層或提出較為悲觀的銷售指引,並因此對股價帶來負面影響。該行相信,港府正密切關注樓市發展,惟料短期內進一步推出放鬆措施的機會較低。

另外該行提到,雖然政府去年已放寬部分調控政策,但樓市仍沒有明顯改善跡象,全年樓價累計下跌6.1%。該行亦指,現時交投量雖有回升,但仍處於偏低水平,而人才計劃或更多帶動租賃而非置業需求。該行預計,樓市將在上半年下跌5%後穩定下來。

滙豐偏好擁有豐富現金資源的發展商,因更具備防守性,如長實及信置等,同予「買入」評級,目標價分別53.1元及10.3元。

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