內地九城樓市行情盤點

（珠海在港珠澳大橋及深中通道兩大利好的助推下，擁有充足的發展底氣。）

（肇慶及江門這兩個城市本身經濟不算發達，吸引人才條件較弱。加上地域廣，不靠近廣深，短期內灣區規劃很難對其有實質性的影響，所以相對不被看好。）

粵港澳大灣區從2015年正式提出，樓市從牛市到了熊市，概念炒了又炒。本月18日規劃終於公布，內地樓市再掀討論熱潮，未來樓市還有多少利好？內地灣區九城樓市哪個潛力最佳？是次將為大家一一分析。

粵港澳大灣區除澳門、香港兩個特區外，還包括廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門及惠州九市。《規劃》明確提出大灣區是四核結構，也就是大灣區同時存在香港、澳門、廣州及深圳四個中心城市，以及香港—深圳、廣州—佛山及澳門—珠海三個極點，這可以說是大灣區最基本的空間布局。

從樓價上看，香港、澳門、深圳及廣州樓價呈明顯的遞減梯度；珠海、東莞、佛山、中山及惠州樓價也是依次遞減；江門、肇慶是灣區中僅有的兩個樓價未過萬的城市。從升幅上看，絕大部分新樓均價都有一定升幅。其中東莞升幅最大，1月升幅達44%；其次是肇慶，升幅為24%；廣州亦有14%的升幅。佛山、惠州樓價則同比微跌。

深圳樓市最被看好

根據最新公布的數據，灣區內地城市中，2018年GDP最高的城市為深圳，高達24,221.98億元，增速為7.6%。自2017年GDP總量超過廣州後，深圳2018年GDP總量位列亞洲第五，或已超越香港。深圳加上廣州所創造的GDP佔總量的58%，貢獻了絕大多數的經濟增量，而經濟越發達，人口流入愈多，則樓市潛力愈大。

所以綜合來看，中長期依然是深圳最被看好。有分析稱，深圳人多地少的現實無法改變，只要經濟活力最旺的環境不變，強者恒強，深圳的樓價長期只會愈來愈靠近香港，以東京都的經驗來看，愈往中心區域，樓價及升幅會愈高。雖然周邊的幾個城市，惠州、東莞及中山的樓價都要比深圳低很多，但因為深圳的吸虹效應，長期升幅跑不過深圳。

較被看好：廣佛、珠海、東莞及中山

廣州雖然同樣作為規劃中的「中心城市」，但存在主城區與郊區的分化問題，所以不是所有區域都能跑贏通脹。其中南沙是廣州重點發展的區域，長期來說值得關注。珠海、佛山、東莞及中山則將明確受益於粵港澳大灣區的發展進程，樓市前景長期看好。

具體來看，東莞及佛山的製造業非常發達，這幾年轉型升級較成功，華為都已遷到東莞。人口流入勢頭尚可，東莞土地不大人口卻達800多萬，佛山人口流入則排廣東第三，甚至超過內地很多二線城市。加上東莞及佛山一個靠近深圳，一個靠近廣州，可受兩大中心城市輻射作用，長期被看好。

而珠海也將在港珠澳大橋及深中通道兩大利好的助推下，擁有充足的發展底氣。2018年珠海GDP在內地灣區九城中是增速最快的一個。中山一是作為珠海的後花園，可承接珠海外溢，二是受惠於深中通道，近幾年樓市受熱捧。但業內亦建議投資者，對於灣區二線城市，儘量別買太偏的位置。

建議謹慎：肇慶、江門

現時廣東不發達的粵東、粵西及粵北地區的人口每年還是繼續在往珠三角流入，隨著高鐵網路的進一步完善，大灣區發達城市對周邊地區的虹吸效應將進一步顯現，人口流入的趨勢不會改變。但肇慶及江門這兩個城市本身經濟不算發達，吸引人才條件較弱。加上地域廣，不靠近廣深，短期內灣區規劃很難對其有實質性的影響，所以相對不被看好。惠州地域也廣，但考慮到毗鄰廣州、東莞及深圳這個優勢，特別是被深圳輻射的區域，長期還有炒作的概念。