物管股泡沫爆破?

投行:業務仍有發展空間
28/08/2020
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投行:業務仍有發展空間

有投行認為,物管股大有發展空間,潛力未盡發揮。(龍湖官網圖片)

內地商場物業管理市場規模達1,080億元人民幣。(維基百科圖片)

物業管理是近年新興投資板塊,以高增長、輕資產及防禦性高等特質吸引不少資金追捧。不過,近日物管股出現較深調整,市場就有批評,指物管股動輒30、40倍市盈率略嫌偏高;但有投行認為,若了解到市場尚有龐大領域未被開發,物管股大有發展空間,潛力未盡發揮。(文:王梓恩)

城市服務商機龐大

作為獨立上市的物管企業,絕不能單單依賴所屬內房商來維持高增長勢頭。除了住宅物業管理,更有需要拓展其他新領域,才能突顯本身專業及獨立營運能力。

城市服務是一個新興的細分市場,傳統物業管理主要針對住宅樓宇內部空間,而城市服務廣泛得多,覆蓋城市公共區域,提供及制定專項服務,故通常會與相屬城投企業合作。

近期不少物管企業開展了城市服務項目,如泗陽經濟技術開發區(永升生活)、青島李滄區(新大正)、廈門鼓浪嶼(萬科物業),以及三亞崖州灣科技城及青島即墨開發區(招商積余)等。中信證券指出,隨著橫琴等地城市服務專案取得初步成功,預計城市服務將在更多城市及村鎮落地。

中信證券推算,目前城市服務市場需求規模達2,000億元人民幣,對物管企業而言,絕對是新藍海。另外,公共建設物業管理市場亦是物管企業另一藍海市場,隨著社會後勤保障步向專業化,各大高校、政府機關、交通部門均逐步將物業管理範疇外判,為物管股提供增長空間。

另一戰線:商場物管

看好的還有瑞銀,但該行偏好較小型的物管股,認為盈利增長潛力更優勝,預測2019至22年複合年均增長率可達56%,高於整體行業平均增幅36%。更重要是估值吸引,小型物管股2021年平均預測市盈率約25倍,較整體行業約31倍仍有水位。

對部分小型物管股給予買入投資評級,包括新城悅(1755)、時代鄰里(9928)、寶龍商業(9909)及永升生活(1995)。由於行業防守性高,兼且具增長動力,相信會繼續迎來價值重估。

另外,相比起住宅市場,內地不少商場出現投資不足及缺乏優質管理,市場忽視了該市場對物管股所帶來的龐大商機。隨著內地中產階層擴大,零售銷售及購買力正不斷提升。然而,內地零售面積相對人均水平,比起其他國家仍屬偏低。故可預期商場物業管理將會成為未來物管行業的新大陸。

瑞銀估計,以每年收入計算,內地商場物業管理市場規模達1,080億元人民幣,論管理費水平及項目毛利率均較住宅市場吸引,尤其看好已搶佔先機的寶龍商業。

行業併購整合成催化劑

另一方面,隨著物管板塊持續壯大,行業結構將出現分化。個別品牌缺乏競爭力,在管面積增長缺乏確定性的小型物管股,有機會被併購甚至邊緣化。與此同時,為提升品牌價值及將規模經濟效益最大化,大型物管股進行併購的機會更大,一如龍湖集團(0960)入股綠城服務(2869),以及早前萬科企業(2202)旗下萬科物業與戴德梁行物業管理業務進行聯盟合作一樣,為業務帶來協同效益。行業可能出現的併購活動,亦有機會成為物管股的催化劑。

重磅物管股上市陸續有來

市場上物管股數目雖然已經不少,但原來2019年十大內地賣樓王當中,仍有一半未將物業管理業務獨立上市,料重磅物管股公開招股將陸續有來。

華潤置地(1109)管理層早前已表明,今年會加快分拆物業管理業務獨立上市。融創中國(1918)亦一改之前意向,於八月初決定分拆融創服務在香港上市,並有意保留少量發售股份,派發予現有股東;市場估計,融創服務集資規模將達78億元。

除了萬科企業(2202)表明未有分拆計劃之外,其他大型內房商如中國恒大(3333)、世茂房地產(0813)、龍湖集團及金地集團等,都有機會加入分拆行列,令物業管理板塊走向更完整及成熟。

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