各地都更重建大對比

林宇滔:無地方可「照抄」 政府需有決心
07/07/2021
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香港市區重建由公私營實體並行參與。(陳宇東攝)

台灣都市更新實施者可以包括政府機關、專責法人或機構和團體,是公辦民辦並行。(陳宇東攝)

有評論認為台灣此種以奬勵地積比的都更模式,導致都更最終目的變質。(陳宇東攝)

祐漢七樓群至今樓齡已接近50年,存在不少安全和衛生隱患。(陳宇東攝)

林宇滔表示各地都更方式不盡相同,沒有一個地方可供澳門「照抄」。(資料圖片)

祐漢七樓群至今樓齡已接近50年,由澳門回歸之初當時的特區政府便提出對該區進行都市更新,然而回歸已逾廿截,七樓群在歲月的洗禮下,大廈石屎剝落、鋼筋外露、塞渠漏水等問題普遍,並衍生衛生、治安、安全隱患,困擾區內居民。歷屆政府也只是「空談」重建問題,至今都更法仍未出台,且亦未有具體規劃,工作可謂毫無進展。都更工作多年來仍未有起色,只因業權收集、補償方式等核心問題一直未能解決。

環顧世界各大城市均有經歷過都市更新、市區重建等進程,各城市的實施模式、範圍標準、利害關係保障等各有不同,當中又是否有地方值得澳門參考和借鑒?前都更會委員林宇滔認為,當中新加坡的市區重建由行政主導最具效率,較具參考價值;但他又坦言其實每個城市都都更工作均是一個「慘痛經歷」,認為沒有一個城市例子可供澳門「照抄」;認為都更重建應由規劃主導,但多年來當局一直沒有具體方案出台,更直斥特區政府對都更工作「無決心」!

香港:收購業權推動重建

與本澳僅一海之隔的香港,都市更新實施模式依照發展局於2011年制定的《市區重建策略》,重點圍繞重建、樓宇修復和文物保育三大板塊;以公私營實體並行參與的方式,香港市區重建局(下稱市建局)一方面推動並落實各項重建計劃,另一方面其全資附屬機構也為有興趣重建樓宇的業主或發展商提供顧問服務。

當香港政府公布要對相關樓宇重建後,下一步便是凍結人口,後續便是落實收購業權和重建工作。而收購方面現金補償金額定為被市建局收購住宅單位的市場價值,加上特惠津貼;除了現金補償外,香港政府也提供單位置換,選擇「樓換樓」的住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額。 但據資料顯示,「樓換樓」計劃在執行上困難,且行政成本高,因此成功案例並不多,受影響市民較多接受現金補償。

但對於香港方面的都更方式,行政長官賀一誠早在其競選時便曾表示,澳門都更不走香港模式,因為香港是透過降低業權百分比而強制收購拍賣,因此引起好多爭議。強調澳門的模式「唔係收購、買斷你個間屋,而係臨時俾個地方你出去住」,待建成後再回遷,相信此方法居民應該可接受。

台灣:贈送地積比致都更變質

至於台灣方面,都市更新實施者可以包括政府機關、專責法人或機構和團體,是公辦民辦並行。 台灣在都市更新的推動以單位置換為主,原業主需要攤分重建時所需的建築成本及其他間接成本;如不願意參與更新後權利分配,權利義務關係人得到現金補償。補償金額由第三方估價師估算,並經過都市更新審議會審議。

然而,台灣的都市更新便是提供誘因,吸引樓宇進行重建,包括贈送地積比,容許發展商即使在重建地段不能使用增加的地積比,也可以在其他土地使用相關地積比,興建餘下的單位。因此部分區位極佳的舊樓業權人,甚至幾乎不需要額外支付價金,就可舊樓換新樓。

然而,台灣有關都更模式亦一直未能獲得社會正面迴響,有評論認為此種以容積獎勵出售獲利做為更新動能的模式,導致更新推動與否,完全依賴更新後房價增值或是否投資獲利與否;導致結果是,高房價地區的房子雖沒問題,也要納入更新拆除重建;房產增值空間小的地區,縱使環境破敗危險卻還是乏人問津,無法推動更新。

廣州:行政主導重建

而內地廣州方面,其都更模式則是以行政主導為主。對低效存量建設用地進行盤活利用,以及對危破舊房進行整治、改善、重建、活化和提升; 城市更新方式包括全面改造和微改造方式。 《廣州市城市更新辦法》所定的土地,經申請納入省「三舊」(舊城、舊村及舊廠) 改造地塊數據庫,可列入城市更新範圍。

如較常見的舊城鎮全面改造或微改造項目,均是由市、 區政府安排財政資金組織拆遷補償安置,同時徵詢居民對改造區域意願和拆遷補償安置方案意見,兩者比例分別達到九成以上和三分之二以上, 方可啟動改造。 如屬舊村莊的情況,按全面改造模式區分為徵收儲備,由政府整理土地,負責村民住宅和村集體物業復建安置補償;另外亦分為自主改造和合作改造。

新加坡:高度集中由政府統籌協調重建

至於新加坡方面,其市區重建都是以行政主導為主,大部分重建由公營部門而非私營巿場所發起。新加坡市區重建局會發布總體規劃,總體規劃是一項國家土地利用規劃,指導國家今後10至15年的發展,並五年檢討一次。其後,新加坡公營部門透過選擇性整體重建計劃(SERS)執行都市更新工作,該計劃目的是為推動舊公營房屋的重建工作;建屋發展局會賠償業主SERS實施時物業的市場價值,同時會補償搬遷和安置費用。 建屋發展局會在SERS計劃的鄰近區域提供新公營房屋置換,業主若選擇重置只需補償舊居與新居的差價。

此外,新加坡國家發展部下設的市區更新局是新加坡的主要規劃及文物保育機構,因此在都市更新中,新加坡政府在文物保育方面顯然走在前面;此外,從架構上看,新加坡的市區更新制度也是上述城市中最為簡單的,其高度集中一個政府機構,並由該機構統籌協調。

各地都更不盡相同 難供澳門「照抄」

對於各城市的都更過程中,又是否有澳門值得參考的地方,都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔接受本報訪問時表示,環顧世界各地、尤其是亞洲地區城市的都更工作,都經歷過不少「慘痛教訓」,認為沒有一個地方的方案是值得澳門「照抄」,因每個地方都不盡相同;但本澳門可從這些城市中吸取失敗經驗,從而避免再走彎路。

林宇滔稱,澳門都更必須先定出目標方向,釐清究竟重建的核心目標是甚麼,而他認為本澳都更的目標是在於改善舊區居民的整體生活質素。他續稱,因為不同地方的目標是各有不同,例如東京的總目標是從環境、灾難預防及國際化角度等方面出發;而首爾就是側重於改善城市肌理及居住環境,從而提升成世界一級城市。因此先有清晰目標先非常重要。

新加坡市區重建具效率 值得參考

就不同城市在都更上的「慘痛經歷」,林宇滔表示,香港目前對於一些有利潤的重建項目,私人發展已做得七七八八,但對於剩下的以公共利益為主、利潤不是太多的項目,便是靠香港市建局完成;而儘管香港政府已對市建局作不少政策傾斜,但無奈市建局的重建速度還是很慢,遠追不上樓宇老化的速度。又例如台灣會用獎勵地積比手段,最終亦令本身都更的目標變質,成果均未如人意;內地方面的都更由行政主導,雖較具效率,但其方法等於將個地方「推倒重來」,將原有風貌、城市肌理等均破壞掉,因此參考的價值亦不大。

但林宇滔認為,新加坡市區重建工作有部分是值得澳門參考,因新加坡是由很強的行政主導來推行,其規劃和執行均屬同一部門,這便能有更好的力度、誘因和配套去推行重建,且重建過程中亦能顧及到保育的問題。他直言,其實都更工作,除了要有明確核心目標外,便是要有良好的規劃配套,上述缺一都要令整個都更大打折扣;因此他認為新加坡的都更是目前最具社會效益,這行政上的配套是值得澳門參考。

規劃主導重建 當局都更欠決心

林宇滔指,反觀澳門,自2005年政府宣佈會重建祐漢七群樓後,由該刻開始,「要落釘的人已落釘」,有人大量收購上述大廈的住宅單位,等待將來舊樓重建收購或發展時獲得賠償,不會再有人願意再投放資源去維修保養大廈,因而大廈環境愈變惡劣;15年來多次進行入戶調查,但重建工作仍有毫無進展。

他續稱,時至今日都更的法律配套仍未出台,直斥「無法律配套都更根本就只係廢話!」。即使有法律,要落實仍是困難重重,目前仍未有具體規劃配套、優惠政策等,均未能取得居民共識,這些都是立法時便要全面考慮,但現在仍時「十畫都未有一撇」。他重申,都更及舊區重整是政府始終都要面對的問題,認為當局在過程中是可以有傾斜政策作為推動,但有關政府必須是統一對所有需要重建都更區域的市民,而並非只是針對祐漢七樓群。

林宇滔認為,都更工作應該是由規劃作主導,當有完善的法律、規劃配套出來後,其實都更何止是祐漢區,根本本澳還有很多舊區都可考慮推行都更。但無奈多年來上述所有配套政府均仍未有出台,質疑政府都都更工作上根本是「無決心」,令祐漢七樓群成為政府舊區重建下的受害者,現在的關鍵是政府的立場,如果是想推行都市更新,便應盡快完成都更法立法,並推出優惠政策吸引和鼓勵業主、發展商參與重建,方能真正落實本澳都更工作。 (編輯:陳宇東)

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