換地項目投資額大未被看好

港鐵股價跌至兩年低位
28/09/2022
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港鐵股價跌至兩年低位

香港放寬檢疫安排,作為當地主要交通工具的港鐵(0066)本應受惠,而港鐵作為半公營企業,除了鐵路營運收入外,其實亦包括地鐵站內商鋪租金收入,以及地鐵站上蓋物業發展項目的收益。惟港鐵近期與港府簽訂的一份換地投資協議,並未太受市場看好,導致其股價持續疲軟,跌至近兩年低位。港鐵收報37.15港元,跌3.3%。

美銀報告表示,作為政府增加公私營房屋供應計劃的一部分,港鐵將斥資360億元(港元,下同)建造東涌線新車站,惟尚未披露換地須繳付的地價。該行認為,建設新車站長遠而言,並不會對港鐵帶來太多經濟利潤,因大部分建設成本,將需要動用發展項目所得的部分利潤作為資金,粗略估計項目每平方呎利潤要達3,886元才足以應付高昂造價;假設以可售面積計算,平均售價為每平方呎13,000元,利潤率才達至30%,對比其他公開土地招標普遍利潤率僅為15%,惟該行對政府出價水平仍然存疑。

美銀預期,港鐵在項目發展初期將蒙受損失,特別是現時樓市正走下坡,但由於項目開發周期較長,將至到2039年,故料港鐵可隨著時間推移產生利潤,以支付鐵路的資本支出,惟同時亦可能須面對通脹壓力。該行認為,該項目不會對港鐵的資產淨值(NAV)帶來重大提振,對項目發展看法平平。維持「中性」評級及目標價41元;指港鐵估值接近其資產淨值合理水平。

港鐵將投資360 億港元在東涌線建設新站,惟相關項目的經濟收益並未被看好。 (網絡圖片)

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