疫後成交難上加難

樓市慘淡 前所未有
13/10/2022
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樓市慘淡 前所未有
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樓市慘淡 前所未有

據金管局昨(12)日發布的統計顯示,今年8月新批核的住宅按揭貸款及商用物業貸款均按月上升,當中住宅按揭貸款按月上升116.9%至16.7億澳門元;商用物業貸款按月增長47.5%至20.5億澳門元。雖然帳面數字頗為亮眼,但其實是低基數效應及疫情滯後效應所致,實際樓市狀況要比帳面冷淡得多。有地產業界人士表示,「618」疫情後看房的客人少了許多,成交也更為困難,一些民生區商舖都出現空置,形容這種情況「以前根本不會有」。 【本報記者林嘉欣報道】

安世地產區域營業董事何啓明昨(12)日接受本報訪問時表示,從數據上看上升幅度是很多,但這是由於7月的成交基數太低,僅有100多宗成交,直言是有紀錄以來歷史新低。他指,在8月的統計數據中,可能包含著5月至8月的成交數據,因為樓宇買賣有三個月的成交期,最後到8月銀行交收,造就當月的按揭成數,存在時間落差。此外,受到「618」疫情影響,很多事情做不了,在「相對靜止」期內樓宇買賣比較少,產生低基數效應,也有數字滯後問題。

「618」疫後成交難

何啓明續指,自從「618」疫情後,問價及現場看房的客人都較疫情前少,主要客人們是想「睇定啲」,例如以前在社交平台投放廣告,會吸引不少客人致電公司查詢價格及樓盤相關情況,惟現時即使投放以往一樣的廣告費用也很難吸引到客人。此外,現場看房方面的客人也是不及「618」疫情前多,但每個月都會有少量回升,有時候間中出現的「極荀盤」,一般推出都會吸引客人,即使售出後,也有客人想看同類型的樓宇。而「極荀盤」售賣速度與以前更是無法比,他回想起以前當「極荀盤」上午或者中午推出,最快晚上已成交,惟現時需等幾日才成交,速度明顯慢了不少。

一般的「極荀盤」是指市面上的一些大屋院,在市面上普遍已有一定的價格,舉例可能是800萬元,業主出售想要快速成交,折讓5%至8%,等於約減40至50萬元,放在以前當晚就沒有了,但現時減完價還要等上幾日才有成交。

加息對買房意欲影響不大

關於加息方面會否影響買家購房的意欲?何啓明表示,息口並非最主要的因素,但也是其中的一個因素。他解釋,息口其實是佔很少的比例,這一次最優惠利率上調八分之一厘,比業界估計少,等於100萬貸款多了60多元的利息,如果按照大部分首次置業的客戶都是增多300至400元利息,其實是無傷大雅,即使再加一次,也是幾百元,加上現時有些銀行在加息後,對於優質的客戶都有其他優惠再抵消增加的利息。他稱,正常大部分銀行第一年都是1.6%-1.7%,更甚者有1.5都有;第二年起便是2%-2.05%。本澳銀行業資金充裕,即使明年再加息,澳門也可能是加到一厘,而銀行為了想要更多客源都可能會有優惠抵消部分加息。

經濟和信心是樓市最主要因素

現時最主要影響買家購房意欲的因素是經濟和信心問題,目前市場始終比較淡,樓宇價格都有出現下跌的情況。例如以往一些大面積單位,900萬元以上,優質一點的樓宇價格是有微調;大戶型的價格更是一直下跌,但疫情後8月至9月連800萬元以下的單位都開始跌,開始有調整。

他認為剛需購房的客人還是有,但觀望佔絕大多數。近期許多新樓盤開售,看房者眾代表仍有很多人想買樓,但需要符合更多條件,滿足客人心目中所想的他們才可能會出手,例如以前是價格、樓齡合適就會出手,但現時可能需要滿足更多要求,包括價格、裝修、樓齡新等等更多元素都合適才會出手。

商舖出租情況未隨政策利多好轉

至於商舖方面,何啓明稱商舖出租的情況沒有好轉,疫情過後很多租客直接不做,市面多了商舖頂手轉讓,導致本身空置商舖更難出租,現時連民生區都增多了空置的商舖,以前根本不會有這些情況。他解釋,商舖的數據未必是滯後問題,可能是內部轉讓,有大業主出售給予前租客,這些與市場無關,但成交都要借錢,而且商舖動用起碼過2,000至3,000萬元,若有關數據對上一個月成交很少或者沒有成交,一對比下基數大,也是出現數據突然上升的情況。

成交數據創有紀錄新低

本澳樓市租售情況慘淡,何啓明指對地產中介行業影響甚大,特別是推出800萬首次置業及5%和10%印花稅政策後,受「618」疫情打擊後,這幾個月的情況是有紀錄的成交數據以來新低,已有不少行家埋頭苦幹尋找新出路,例如有些是專注做租客生意等。目前本澳地產從業員超過5,000人,但一個月住宅成交僅有100多宗,情況相當嚴峻。他又指出,澳門鄰近地區珠海、香港、深圳、廣州等周邊城市,雖樓宇成交都是出現斷崖式下跌情況,但沒有澳門誇張,直言澳門是受到政策因素導致情況嚴重。

雖然8月新批核住宅按揭貸款按月翻倍,但其實是累積多月的滯後因素所致,實際上樓市成交情況仍相當冷淡。 (陳宇東攝)

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