惠州臨深概念 潛力如何？

早年，環京、環滬概念出現，當時一些緊貼北京上海的城市或地區，吸引了大批投資客。（網絡圖片）

從北京、上海的現象可以看出臨深概念的弊端。（網絡圖片）

惠州位於大灣區東岸，一直有「粵東門戶」之稱，在去年被廣東省規劃定位為「深圳都市圈」，承接深圳外溢的人口、資金、產業等資源，進而推動城市發展。早年，有不少來自深圳、香港的購房者將眼光投向惠州臨深區域，臨深概念為何能打動投資客呢？臨深區域的發展是否一定能升值？

先從北京、上海的例子來看看。早年，環京、環滬概念出現，當時一些緊貼北京上海的城市或地區，吸引了大批投資客，像是河北廊坊、燕郊等，嘉善、啟東等，樓價是一路飆升，在2017年時，廊坊樓價升至高峰，近兩萬/㎡，燕郊單價升至三萬元/㎡（人民幣，下同），此後環京的「炒樓神話」開始出現急轉直下。

據了解，燕郊沒有經濟基礎承接首都一些相對重要的社會資源，只能將自己建設成「北漂」群體的「睡城」；而廊坊也沒法承接到首都的高端產業鏈和技術，只有一些類似倉儲物流等相對低端產業落地，加上廊坊限購加辣，環京概念炒起的虛高樓價開始一路下滑，廊坊的樓價在2022年已經跌至四位數，大致八至九千元/㎡，到現在仍未企穩。

另外，環滬的太倉、啟東、嘉善等也出現類似的現象，被環滬的價格和距離優勢吸引的購買力，基本是上海外溢的投資客，或者是預算受限的剛需家庭。在2016年，上海限購限貸政策加辣，大批購房者受限，於是一窩蜂湧入環滬城市、臨滬區域，也成功炒作出太倉、啟東、嘉善等地的樓價。不過，以上地方沒有足夠的產業支撐，像是啟東，它很多項目是旅遊度假的屬性，無法滿足剛需家庭居住要求。還有「上海姐妹城」太倉，在2021年時，當地均價大致是兩萬/㎡，現在跌至最低一萬三/㎡。嘉善從2019年至今，跌幅超過25%。特別是去年，上海為了刺激樓市，政策不斷鬆綁，購房門檻放寬下反向虹吸周邊購買力，環滬優勢進一步減弱。

從北京、上海的現象可以看出臨深概念的弊端，一旦深圳樓市政策鬆綁、臨深地區經濟體量無法支撐樓價，臨深概念很大幾率就會被打破。