內地樓買舊不如新

買二手樓要防「黑業主」
17/04/2018
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買二手樓要防「黑業主」
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買二手樓要防「黑業主」

隨著粵港澳大灣區政策的推動,港珠澳大橋即將通車、24小時通關及單牌車等利好政策的實行,內地樓市發展前景頗受眾人期待;加之在內地買樓成本較本澳相對要小,不少本澳人士選擇到內地置業投資。不過,內地行情有別於澳,如若有心購買內地樓,最好選擇新樓,以降低投資風險。 (文:胡夢然)

利好政策推動內地樓市發展,不少本澳人士選擇在內地置業投資。 (互聯網圖片)

據廣州消委會統計,2017年受理的關於房地產中介行業的投訴案件相較2016年增幅約20%,其中約有七成是買賣二手樓過程中產生的糾紛。而隨著愈來愈多的本澳人士選擇到內地置業投資,碰釘中招個案也不在少數。珠海地產業人士指,因購買二手樓畢竟不像新樓是由地產開發商出售,出了問題

還能夠找企業,二手樓除購買手續較為繁瑣外,二手樓的業主具有太多的不可控因素,導致糾紛多發。如果沒有委託熟悉內地樓市行情的人士代勞,最好選擇新樓。

近年來,內地二手樓買賣合同糾紛呈現增多趨勢。(互聯網圖片)

買二手樓手續繁瑣

相對而言,內地購買新樓要較二手樓省心,房產證辦理自已只需提供基本手續資料就可以,其他不用操心,開發商會協助辦理妥當。相反,二手樓手續繁瑣,從過戶到領證最好都由自己直接出面,包括到場簽字,同業主協商等,比較麻煩,費時費力。

除此之外更需警惕「黑業主」,過程中要特別注意核實清楚房屋產權的完整性、房屋是否存在抵押(包括私下抵押)、房產共有人等情況。廣州中院房地產審判庭早前指,近年來,二手樓買賣合同糾紛呈現增多趨勢,包括拒不履行、遲延履行、一房數賣、連環買賣及戶口糾紛等。且涉及法律關係繁雜,除了買賣關係之外,通常還間雜有居間關係、租賃關係、數個買賣關係、共有關係、借名關係、抵押關係及代理關係等。即使糾紛可以選擇通過法律途徑起訴原業主來解決,但一番波折後即便勝訴,對買樓人士而言,也損失了大量的時間、精力。

二手樓購樓手續較繁瑣,從過戶到領證最好都由自己直接出面,包括到場簽字,同業主協商等。 (互聯網圖片)

二手樓價未必平 稅費計算大不同

雖然二手樓總價上可能比新樓低,但是內地買入時還需要把稅費考慮在內,在實際交易中,稅費通常會轉嫁到買家身上。一般來講,新樓通常只需交1%至3%的購房契稅,再加上不多的住房維修基金。而二手樓不僅有契稅,還需繳納增值稅、個人所得稅等。

其中二手樓的契稅徵收和新樓標準相同,個人所得稅按差額的20%徵收,若符合「滿五唯一」的住宅則免徵,所謂「滿五唯一」就是住宅滿五年且該住宅是賣方按家庭為單位的唯一住房,這兩個條件有一個不滿足則需徵收。增值稅的計算公式為(計稅價除以1.05)再乘以稅率,普通住宅滿兩年免徵。

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