無助解決實際住居需要

金管局上周突然宣布「加辣」，由上周五（5日）起對澳門居民首次置業以外的住宅物業及樓花按揭成數，採取調整措施，澳門居民非首次置業及非澳門居民置業，在原按揭成數的基礎上收緊至20%。特區政府在宣布「加辣」時表示，整體住宅樓價今年首季與去年同期相比增幅20%， 當中買家基本是本澳澳居民，佔所有交易的98.9%，買家在購買單位時已擁有一個或以上住宅單位的交易，佔了總交易的50.7%。特區政府過往已多次表示，本澳樓巿不排除因應情況再「出招」， 由於已「預告」多時， 故「加辣」消息一出台，巿場並沒有大波動。巿場更關心是次「加辣」是否能達到遏抑炒風及幫助有需要人士上樓的目的。普遍巿場人士均認為是次「加辣」「心有餘而力不足」，對樓巿投機者影響不大。現時樓價經歷過往兩年多的調整期，定價已趨向理性，再向下大跌的機會不大。對有實際居住需要的人士並沒有受惠「加辣」的方面，就只有比非首次置業人士可以多借至20%的按揭成數，購買成本並沒有任何改變，「上車」及「換樓」仍是困難。

現時本澳買家偏向購買中小型單位。據財政局資料顯示，2013年全澳成交單位平均實用面積約74平方米，至今年首三月成交單位平均實用面積約59平方米，可見市場對中小型單位的追捧。去年開售的路氹一個項目，首批單位某程度上就是應巿場實際需求而生，首批100伙全部為開放式，建築面積由600至700平方呎，但偏偏單位愈細，平均呎價愈貴，意味著樓價並不會因為單位較細而較低，未來在居住需要不斷增加的情況下，住宅樓價只會更堅挺。

其實，特區政府與其出招調控樓巿，倒不如多考慮完善樓巿整體規劃，例如增加巿場的透明度，當中措施包括與業界合作建立房地產相關資料數據庫、公布本澳未來公共房屋供應量等。另外，政府亦可考慮為有首期資金不足的置業人士提供協助。雖然目前發展商多會推出靈活付款方式，讓買家有更長緩衝期解決現金周轉問題，令用家更容易「上車」，但對有實際居住需要的人士，政府的支援往往是最有力的。