在房地產開發商普遍面臨資金緊張、資金優先用於「保交付」的背景下，廣深兩地大宗商業與辦公物業市場正出現結構性轉變。國有資本與地方政府平台公司逐步成為市場主力買家，而交易標的與規模也發生明顯變化。戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒在7月3日舉行的市場發布會上表示，開發商退場後，國資逐步補位，成為支撐市場的核心力量。
陳俊儒指出，廣州的多筆產業類與非核心區寫字樓交易由區屬平台公司主導，而深圳市場則由國資背景的買家及政府平台公司主導交易。他透露，與過去動輒10億至20億元的大型交易相比，國資更偏好總價介於1億至2億元之間的小型標的，且對資產估值持相對保守態度，因此單筆成交金額大幅萎縮。
「我們團隊年初以來幾乎天天帶看物業，但超過5億元的項目幾乎沒人問津，」他指出，相較2018年前後深圳每年仍可見60至70億元的「超級大單」，目前的市場規模明顯縮水。自2021年第三季爆發房地產流動性危機以來，深圳單筆大宗交易均價從10億元降至2024年的7.5億元。
根據戴德梁行統計數據，2025年上半年，廣州與深圳合計完成29筆大宗交易，總金額147億元，按年大跌61.8%；單筆交易均價降至5億元，其中僅5筆交易金額超過5億元，其餘皆為中小規模交易，顯示大宗市場已轉向「小而穩」的新常態。
公募REITs分派率超5%
回報要求的提升也成為另一主要變數。陳俊儒表示，2019年以來，投資人對大宗商辦項目的年化回報率期望逐年上升，2025年較2024年普遍提高0.5至1個百分點。由於大宗持有型物業投資周期長，退出機制成為關鍵考量因素。
隨著2023年3月公募REITs市場開放，百貨、購物中心等消費類基礎設施的退出路徑打通，投資人開始參照REITs的分派率來衡量投資價值。2025年以來，公募REITs產品的平均分派率普遍超過5%，已成為機構買家投資決策的重要指標。
陳俊儒指出，目前一線城市若要吸引買家，商業項目的投資回報率需超過6%，寫字樓則需介於5.5%至6%之間，才具備交易吸引力。例如2024年8月，萬科與泰康人壽、中郵人壽、中信證券投資合作成立的「中信萬科消費基礎設施Pre-REIT」基金，投資北京舊宮與深圳龍崗萬科廣場兩項資產，據了解其年化回報率已超過6%，成為市場參考樣本。
園區型基礎設施資產受青睞
然而，傳統主力的寫字樓資產目前處於估值與收益壓力雙重夾擊之下。空置率居高不下影響租金收益，加上尚未形成明確退出渠道，導致投資人興趣減退。相比之下，消費類與園區型基礎設施資產逐漸受到青睞。戴德梁行數據顯示，2025年上半年，深圳大宗交易中工業與商業類資產占比已提升至27%，較2024年提高13個百分點，呈現結構性轉變。
投資取向轉移的背後，也與當前的融資環境密切相關。在國內利率持續下降的情況下，多數機構投資人能以2%至3%的銀行貸款利率完成收購，若標的物投報率超過5%，便可實現穩健的利差收益。陳俊儒強調，投資人正密切關注降息窗口期，並優先考慮退出與政策支持明確的資產類型。
總體來看，雖然廣深大宗市場交易總額與單筆規模大幅萎縮，但市場並未停滯，而是朝向回報穩健、退出路徑清晰的資產進行優化調整。隨著REITs常態化與利率環境寬鬆，預期政策利多將進一步推動國資與機構買家進場，重塑大宗商辦市場格局。 （編輯部）
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