內地取消樓花

是政策矛盾還是誤解
30/10/2018
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廣東省房地產行業協會9月22日發通知給各副會長單位,就住建部要求廣東省、湖北省、四川、江蘇省、河南省及遼寧省等建設廳,在9月25日前建議對現時商品房預售制度作出檢討。原文如下:「商品房預售許可進行深入研究論證,提出初步建議,並詳細說明理據。建議保留或提高許可條件的,要列明法律法規依據外的理據,充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性; 建議取消的,要同步研究提出事中事後監管措施。」原文大致意思是希望逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。有些城市,如中山於10月10日拍賣兩幅土地時,已加入新競拍要求,商品房現售、限價及競配建。這兩幅地均要求在2019年11月26日前開工,在2022年11月25日之前竣工。

如果真的取消商品房預售制度,會產生甚麼影響?首當其衝的必然是各大發展商,皆因它們的融資周期大幅延長,資金鏈出現危機,可能導致工程爛尾,令市場新房供應階段性緊張。有分析指,現時內地樓巿市場至少50% 以上的房地產企業,會面臨倒閉風險,即使是一些大型房企,只要是實體的話,他們的融資難度都會比較大。

所以市場上均建議逐步試點取消預售,新出讓土地逐步實行現售及分階段全面取消預售。又或在現有制度上,再加強及提高預售要求,如高層建築至封頂,嚴格執行預售款監管帳號,甚至可以參考外國按建築進度付款,則會比較合理。

長遠來說,如果只能現售房,價格一定是比預售房貴,因為開發商沉澱資金量更大、時間更長,這個息差及營運成本要體現在樓價內。還因為會造成房屋供應時間拉長。現時各地政府一手搞限購又限價,現在又想搞現售,簡直自相矛盾,以後發展商只能轉營或不務正業。

事實上,有可能市場誤解取消預售樓花制度,相信內地取消預售制目的是簡化行政審批流程,給予地方更多自主權,政策與推行房產稅及棚改貨幣化補貼調整等政策有明顯分別。而且內地的確缺乏取消預售制度的基礎,取消預售制將令供應量大縮,同時發展商現金流受壓,投地意欲大降及樓盤質量亦受影響。

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